Indholdsfortegnelse:
- Term Lease: en lejers bedste beskyttelse
- Månedlig til leje eller ingen lejekontrakt
- Lokal lejekontrol
- Afskærmning
Selvom udlejer-lejerlove varierer overalt i USA, overholder en lejekontrakt i alle lande et salg, medmindre andet er angivet i lejekontrakten selv. Lejeres rettigheder ændrer sig ikke på nogen måde med salget af ejendommen, de lejer. Det er imidlertid ikke at sige, at den nye udlejer vil handle på samme måde som den tidligere udlejer, simpelthen at han skal overholde lejemålene.
Term Lease: en lejers bedste beskyttelse
En lejemål angiver den periode, hvor lejemålet forbliver i kraft. Det kan være i seks måneder, et år eller mellem bestemte datoer. Afhængigt af ordlyden kan lejemålet konkluderes ved udgangen af løbetidet, eller det kan automatisk blive en månedlig leasingaftale. I løbet af lejeperioden kan ingen udlejer - gammel eller ny - opsige lejemålet, hæve lejen eller ændre vilkår uden lejerens samtykke, medmindre andet er angivet i lejekontrakten. Ved udløbet af lejekontrakten kan udlejer imidlertid hæve leje og ændre lejevilkår afhængig af statslige og lokale lovgivninger. På de fleste steder kræver loven en 30-dages varsel om at opsige lejemålet. Disse regler gælder, om den nuværende udlejer skrev og underskrev lejemålet, eller bygningen har solgt et dusin gange siden lejeren har underskrevet lejekontrakten.
Månedlig til leje eller ingen lejekontrakt
Hvis du har en månedlig leje eller ingen lejekontrakt, kan udlejer hæve leje, ændre lejevilkår eller opsige lejekontrakten i henhold til underliggende statlige eller lokale lov. De fleste stater kræver en 30-dages varsel om at hæve leje, ændre vilkår eller opsige leje. Nogle stater, såsom Californien, kræver 60 dage, hvis lejeren har boet i bygningen mere end et år. I New Jersey og New Hampshire kan udvisning kun være med netop årsag som frivillig betaling. I dette tilfælde kan en ny udlejer ikke udskyde en lejer simpelthen fordi han har købt bygningen fra ejendomsindehaveren, der forpagter lejen.
Lokal lejekontrol
Talrige byer i flere stater, især Californien, New York og New Jersey, har lokale lejekontrolordinancer. I disse byer, uanset om der er en lejekontrakt, begrænser loven huslejeforhøjelser, ofte til beløb på omkring inflationstakten, og kræver netop årsag til udsættelse. Disse regler gælder uanset ejerskifte. En ny udlejer i en udlejningsstyret by kan ændre nogle lejebetingelser, som f.eks. Husregler, med en 30-dages varsel i mangel af en tidsspecifik lejekontrakt, men kan ikke hæve lejen mere end forordningen tillader eller udskyder uden grund.
Afskærmning
Særlige regler gælder, når en ejendom har en ny ejer på grund af en afskærmning. Den 2009 nationale lejere til foreclosure Act kræver afskærmning långiver til at ære en lejekontrakt og, for månedlige leje eller lejemål uden lejemål, at give 90-dages varsel før afslutter lejemål. Hvis statslig eller lokal lov kun kræver udsættelse, gælder denne lov også.