Indholdsfortegnelse:
Ejerfinansiering sker, når ejeren af fast ejendom indvilger i at acceptere betalinger direkte fra køberen i stedet for at modtage købsprisen i et fast beløb fra en udlånsinstitution. Køberen flytter typisk straks, men tager ikke titel, før han har gennemført alle betalinger. Dette arrangement er almindeligvis kendt som en jordkontrakt. Selvom South Carolina-loven om landekontrakter ligner de andre staters, indeholder de særprægede egenskaber.
Boliglån og Liens
En køber under en landekontrakt tager titlen på jorden med forbehold af tidligere eksisterende realkreditlån eller pant på ejendommen. Som følge heraf skal køberen udføre en titelsøgning på amtsregistret, inden kontrakten underskrives, og før han tager titlen til ejendommen. Hvis ejendommen er genstand for et optaget pant eller pant på det tidspunkt, hvor sælgeren overfører overskriften, tager køberen ejendommen under det, men har et retskrav mod sælgeren for erstatning. Hvis pant eller pant ikke er registreret, vil det blive slukket, når titlen overgår til køberen, selvom pant eller panthaver stadig vil have et usikret krav mod sælgeren for det udestående beløb.
Standard
South Carolina tilbyder færre formelle beskyttelser til købere under jordkontrakter end lovgivningen i mange andre stater. Det tillader jordkontrakter at indeholde fortabelsesbestemmelser, der giver sælgeren ret til at beslaglægge ejendommen uden at afskrække eller betale erstatning, hvis køberen misligholdes til enhver tid i løbet af betalingsperioden. Det betyder, at køberen ikke har egenkapital i hjemmet, indtil han har juridisk titel. Købere og sælgere er fri til at forhandle om et mere retfærdigt arrangement i jordkontrakten.
Equitable Relief
På grund af de hårde konsekvenser af fortabelse kan en køber, som fortaber alle betalinger i en jordkontrakt, appellere til en ret for egenkapital til afhjælpning. Selvom der ikke findes nogen lovbestemte beskyttelse for at hjælpe købere, der mister, har South Carolina-sagen fra Lewis v. Premium Inv. 2002 Corp. har fastslået, at en South Carolina-domstol har ret til at tvinge sælgeren til at afskrække, sælge ejendommen ved et retsligt salg og tilbagesendelsesprovenu overstiger køberens udestående gæld til køberen og derved bevare køberens egenkapital. Det fastslog ligeledes, at en domstol kan tillade køberen en anden chance for at eje ejendommen, hvis han betaler den nye ejer størrelsen af sin udestående gæld inden for en vis indløsningsperiode fastsat af retten. Disse retsmidler gives kun af domstole, hvis sagens faktiske omstændigheder viser, at uretfærdigheden ellers ville medføre.
Titeloverførsel
Når køberen har gennemført alle betalinger, er sælgeren forpligtet til at overføre titlen til køberen. De fleste landkontrakter kræver, at sælgeren giver "omsættelig titel", hvilket betyder, at der ikke er nogen udestående pant eller pant på ejendommen. Hvis sælgeren undlader at overføre titel, eller hvis han overfører overskriften med en defekt, som et ubetalt pant, kan køber sagsøge for fritagelse. Han kan søge erstatning fra sælgeren, såsom mængden af et ubetalt pant, eller han kan anmode retten om at bestille amtets arkivkontor for at overføre titel til ejendommen til ham.