Indholdsfortegnelse:
Engros REO Foreclosures i dit område for meget lidt penge.
Hvis du er område er fyldt med REO Foreclosures, end du kunne gøre en anstændig sidetilførsel eller fuldtidsindkomst med fast ejendom.
Bestem hvilket område du gerne vil investere i, der er fyldt med REO Foreclosures. Du vil gerne sørge for, at det område, du er interesseret i, ikke kun har REO-ejendomme, men at det også har mange penge kun investorer, der køber der. Du kan finde ud af dette via offentlige registreringer eller via Multiple Listing Service (find en ejendomsmægler for at hjælpe dig med dette, hvis du ikke har din egen adgang.) Opbevar disse oplysninger til videre brug.
Trin
Find dig selv en investor venlig titel firma eller advokat, der kan gøre dine samtidige lukninger (eller dobbelt lukninger.) Hvis du ikke ved, hvor man finder en du bliver nødt til at spørge andre investorer, som de bruger eller deltage i din lokale fast ejendom investere klub. (En masse fast ejendom klubber vil lade dig gå første gang gratis … bare spørg.)
Når du har fundet dit målområde, spørg de lokale udlejere der, hvis de ville være interesserede i en anden udlejningsejendom i området, og hvor meget de ville være villige til at betale for en.Du kan finde de lokale udlejere ved at ringe til "leje" skilte i området, tale til ejendomsmæglere og tale med udlejere på de lokale fast ejendom investor club møder.
Trin
Husk i trin 1, hvor du skulle have bedt om en ejendomsmægler til at hjælpe dig med at målrette mod et område, hvor kontanter købere køber? Nå skal du bede ejendomsmægleren om at gå tilbage et par måneder og give dig en liste over alle de kontantsalg, der fandt sted i dit målområde for REO Foreclosures. Disse oplysninger vil ikke blot give dig en liste over alle kontantkøbere, men det vil også fortælle dig, hvor meget disse investorer er villige til at betale for bestemte typer af ejendomme i dit målområde.
Trin
Okay nu hvor du har en købers liste sammen og et titel firma eller en advokat på plads nu kan du begynde at lokalisere REO Foreclosure egenskaber til at sætte tilbud på. For det meste vil alle banker oplyse deres ejendomme med ejendomsmæglere. Så husk at ejendomsmægler du har haft at gøre med?:-) Ja, du vil bede dem om at give dig daglig med reo afskærmning lister. Det er bedst at målrette de ejendomme, der har været på markedet lidt, for når de først rammer markedet, er der masser af konkurrence. Men i starten skal du målrette mod alle REO-afskærmningsegenskaberne, der kommer på markedet, bare hvis dit marked ikke er lige så konkurrencedygtigt som mit.
Lav aftaler med din ejendomsmægler for at komme ind i REO Foreclosure-ejendommene, som du er interesseret i. Tjek ejendommen og afgøre, hvor meget arbejde der er brug for (hvis du ikke kender nogen reparationsfigurer, skal du ikke bekymre dig … Jeg gør det stadig ikke;-) Seriøst, det gør jeg ikke.) Du kan spørge din ejendomsmægler om hjælp til dette, eller du kan tage en entreprenør ven med dig, eller du kan bare gå ud fra, at det kræver et samlet tarmjob. Når du har set nok huse til salg og endda set nok solgte, vil du kunne bedømme mængden af arbejde, der er nødvendigt selv. (Jeg skyr virkelig ikke, når jeg siger, at jeg stadig ikke kender reparationsfigurer. Jeg er ganske god til at guesstimating selvom jeg normalt kommer ind inden for $ 5.000.)
Trin
Nu, hvor du har alle de oplysninger, du har brug for, skal du lave et tilbud (det hjælper med at sikre, at du har købere på plads FØRST. Så få arbejde på køberlisten, ok?)
Når man beskæftiger sig med bank REO afskærmning, vil de ikke tillade opgaver, så du vil foretage en samtidig lukning for dine tilbud.
At bestemme prisen for at tilbyde, at du vil gå over de oplysninger, som din ejendomsmægler har fået med de penge, der sælges i området, og sammenligne disse ejendomme med den, du lige har set. Du kender fra de solgte og fra at tale med andre investorer, hvad de pengeinvesterende investorer vil betale for sådanne ejendomme, så nu skal du bare finde ud af dit overskud og derefter bestemme din MAX købspris.
Du vil gerne tale med din ejendomsmægler om at lukke omkostninger, fordi de vil skære i din fortjeneste, og du skal vide dem for at hjælpe dig med at bestemme din MAX-købspris, så du stadig kan tjene penge. Lukning eller afregning omkostningerne er forskellige i alle områder, så du skal virkelig gå over disse oplysninger med din ejendomsmægler.
Når du har alle dine numre fundet ud, inklusive dit overskud, skal du lave tilbuddet.
Lad os f.eks. Sige, at investorer betaler 40.000 dollars for ejendommene som REO-afskærmningen, som du så på, og du vil lave en fortjeneste på $ 5.000, og dine lukkekostnader vil være omkring $ 500. Når du tager alt dette i betragtning, vil din MAX købspris være $ 34.500. ($ 40.000 - $ 5000 fortjeneste - $ 500 lukkekurs = MAX købspris.)
Start ikke der dog. Start lidt lavere, fordi hvis du starter højt, er det svært at gå ned, men hvis du starter lavere, kan du gradvist komme op på din MAX-pris, hvis det er nødvendigt.
Nogle grossister bruger formelmetoden, og hvad det betyder er, at de bruger en formel til at bestemme deres MAX-købspris. De bestemmer efter repareret værdi af et hus (hvad det er værd, efter at det er rettet op) de multiplicerer det med overalt fra 65% til 70% (du bliver nødt til at tilpasse dette baseret på dit marked), og så trækker du reparationsomkostningerne ud og Dit overskud og det vil svare til din Max købspris.
Eksempel: Lad os sige om den $ 40.000 husaftale, som huset fastsætter vil være værd $ 100.000. Og huset har brug for $ 45.000 værd af arbejde udført til det. Du vil stadig indsamle $ 5000. Sådan finder du ud af, hvad din MAX-købsprisen bruger formlen: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (reparationer) = $ 25.000 er din MAX-købspris. (Jeg fandt brug af formlen
Trin
Siden du har bestemt din tilbudspris, bliver du nødt til at give din ejendomsmægler et alvorligt pengeindskud. Dette er for at vise banken, at du er seriøs over dit tilbud. Så realistisk, jo mere du lægger de mere alvorlige du ser ud til banken. Husk dog, hvis du er ude af aftalen af en eller anden grund, der ikke er omfattet af vilkår i din kontrakt, end du vil miste disse penge (så du ikke vil have det så højt.) Jeg anbefaler, når du beskæftiger dig med REO foreclosures at sætte $ 500 til $ 1000 som alvorlige penge, men hvis du kan komme væk med $ 100 … gå til det!
Din ejendomsmægler vil tage din check og sandsynligvis mægleren vil deponere det på en escrow konto indtil afregning / lukning.
Trin
Hvis du er ny til at investere i fast ejendom, kan du vælge forskellige uforudsete forhold i din aftale om din ejendom. Som en ejendomskontrol, blybaseret maling inspektion, pant beredskab, radon inspektion mv osv.
Bare en advarsel, desto større forekomster, du vælger, desto mindre tiltrækkende er dit tilbud til banken.
Jeg vælger generelt ikke nogen uforudsete forhold, og jeg er klar over, at mine alvorlige penge er i fare meget i dette scenario (fordi jeg ikke engang vælger et panteløb.) Når du gør dette, hvilket er det bedste tilbud du kan gøre, når du beskæftiger sig med REO Foreclosures, vil banken have hvad der hedder bevis for midler. Faktisk vil de have bevis på midler, uanset om du vælger uforudsete eller ikke, bare en fyi.
Bevis for midler er bare det, bevis for at du har penge til at købe denne ejendom. Hvis du har kreditkort, kreditkort, så meget i banken eller en ven eller et familiemedlem, der har nogle af de ting med så mange penge på deres konto, så kan du bruge det som dit bevis på midler. Hvis ikke, kan du få et bevis på fondsbrev fra, hvad der hedder et transaktionsbaseret finansieringsselskab. (Bare google "transaktionsfinansiering" for en liste over steder at tale med.)
Når banken afmelder sig på dit tilbud mange gange, vil banken have et titelselskab, at de vil lukke handlen med (de vil nogle gange give dig incitamenter til at tillade det at ske også.) Du kan ok det, men alligevel sende Alle dine underskrevne dokumenter til DIT titelfirma og bede dem om at gøre en "courtesy closing" og få dem til også at informere bankernes titelfirma herom. På den måde forbliver du i kontrol med aftalen.
Trin
Nu hvor banken og du begge har underskrevet kontrakten, er det tid til at finde din slutkøber! Ring alle de "leje" tegn på, at du har set, hvor husejere sagde, at de ville være interesserede i flere udlejningsejendomme i området og fortælle dem, at du har noget under kontrakt og vil vide, om de er interesserede i at købe det.
Ring til alle, som du tilføjede til din købers liste også!
Få også nogle blanke hvide korrugerede plastikskilt med metalstativer og skriv på dem med din tyk, sort magisk markør:
3 seng / 1 ba. billig hus $ 40k KONTANT / Må sælge! 555-5555
Og sæt omkring 20 af dem i det område, hvor huset er. Din telefon ringer af krogen. (Hvis du ikke har penge til at købe omkring 20 af disse, skal du bare gøre mange kolde opkald og forskning i grunden. Ringe udlejeren og kalde de investorer, som du ved, købte et hus til kontanter i de sidste par måneder …. husk at listen du har fra ejendomsmægleren?)
Dit mål er at arbejde flittigt for at finde din slutkøber, så du kan lukke dine REO Foreclosures, og du kan også få betalt!
Trin
Når du har fundet en slutkøber, så underskriver du en aftale om salg med dem. I denne salgsaftale bliver du "sælger" og de vil være "køber". (Jeg ved, at du ikke er lukket endnu med banken, men da du har en henrettet aftale om salg på ejendommen, har du nu det, der hedder en retfærdig interesse i ejendommen, og du kan annoncere det og sælge det som "sælger".) Husk at placere den rigtige salgspris her (den højere pris!) Også, du bliver nødt til at få en alvorlig penge indbetaling fra din køber også. Da du nu er sælgeren, vil du have det så højt som muligt. Så du ved, at denne køber er seriøs over for aftalen. For at være sikker, skal du sætte de alvorlige penge i din titel firma eller advokat navn. De opbevarer den i en escrow-konto indtil afregning / lukning. Sørg for at lade dem vide, at afslutningen vil ske med dit firma eller ejendomsadvokat (når du har tillid til denne køber eller ved, hvad du laver, kan du beslutte at bruge deres titelfirma eller advokat til at lukke.)
Trin
Nu skal du videresende dette salgsmateriale til din advokat og / eller titel firma. Du kan lade dem vide, at dette vil være den samtidige lukkede aftale, som du arbejder på.
Hvis af en eller anden grund siger titelfirmaet, at du ikke kan foretage en samtidig lukning, kan du gøre en dobbelt lukning, og du kan bruge den transaktionsfinansiering, du søgte om et par skridt siden. De lader dig låne deres penge i et par timer eller et par dage for at få din aftale færdig. Vær opmærksom på, hvad de vil belaste dig for pengene, fordi du bliver nødt til at sætte det ind i dine lukkekostnader.
Vis op til afvikling og saml din $ 5.000 !!! Gå nu og find dig selv mere REO Foreclosures til engros!