Indholdsfortegnelse:
- Forebyggelse af misinformation
- Udsættelse af uautoriserede handlinger
- Estoppel Letter Requirements
- Estoppel Letters Vs. HOA-certifikater
Du har sandsynligvis brug for et estoppelbrev, når du køber eller sælger en ejerlejlighed eller et hus, der er underlagt en boligejerforening, almindeligvis kendt som et HOA. En køber og pant långiver ønsker at vide, om en sælger skylder udestående saldi til HOA, så omkostningerne kan betales ved lukning. En sælger ønsker at vide det nøjagtige beløb, han vil skylde ved lukning, når han sælger eller betaler et pant. Estoppel-bogstaver er bindende erklæringer, som forhindrer HOA fra senere at trække fakta tilbage eller angive modstridende oplysninger.
Forebyggelse af misinformation
HOA kan øge gebyrer, pålægge særlige vurderinger og holde boligejere ansvarlige for ubetalte gebyrer. En køber, der overvejer et hjem inden for en HOA, har ret til sådanne oplysninger, da det kan påvirke hjemmets ønskværdighed eller overkommelighed. Købere, sælgere og pant långivere kan både anmode om estoppel breve eller estoppel certifikater fra HOA inden lukning. HOAs kan opkræve gebyr for udstedelse af brevet. Gebyrets størrelse afhænger af statslige love, der regulerer HOA'er og individuelle foreninger. Hvem betaler estoppel brev gebyret afhænger af køber og sælger forhandlinger.
Udsættelse af uautoriserede handlinger
HOA estoppel breve afslører også, når boligejere har overtrådt en forenings regler, kendt som pagter, betingelser og begrænsninger - CC & Rs - og vedtægter. HOA begrænsninger begrænser ofte konstruktion og ændringer til ejerlejligheder eller enkeltfamiliepartier. Overtrædelser og sanktioner for uautoriserede forbedringer af en ejendom fremgår af estoppelbrevet. Køberen og købers realkreditlåner kan derefter se nærmere på problemet, finde ud af om det er blevet løst, og om bøder er blevet betalt, og at sikre, at hjemmet overholder HOA retningslinjer før afslutningen.
Estoppel Letter Requirements
Der findes ingen skabelonskabelon for estoppel-bogstaver. Oplysningerne i et brev varierer fra stat og HOA, med nogle foreninger, der kræver mere detaljerede oplysninger i brev end andre. I Florida skal f.eks. Et brev mindst indeholde en HOA officer eller autoriseret agent underskrift, vurderingsbeløb og eventuelle penge skyldige til HOA. Sprog i Californien estoppel breve varierer meget, ifølge Davis-Stirling.com, en juridisk ressource hjemmeside for Californien HOAs. Estoppel-bogstaver kan indeholde en nøjagtig gebyrgrænse for bogstaver, f.eks. $ 250, eller blot angive, at gebyret ikke bør overstige foreningenes "rimelige omkostninger".
Estoppel Letters Vs. HOA-certifikater
En købers pant långiver kan kræve en egen version af estoppelbrevet, hvilket kan indebære flere oplysninger end foreningens brev tilbyder. For at beskytte deres egne økonomiske interesser kan långivere anmode om et HOA-certifikat, som indeholder detaljer som mængden af HOA-reserver, husejerens misligholdelseshastigheder, procentdelen af ikke-besatte enheder i udviklingen og eventuelle afvigende eller utilfredse domme mod HOA. Disse oplysninger hjælper långiveren med at afgøre, om HOA er finansielt forsvarlig.