Indholdsfortegnelse:
- Afskærmningsproces
- Lejerinddragelse i retssag
- Beskyttelse af lejere ved afskærmning
- Efterforskning Udvisning
Hvis din eneste tilknytning til staten Indiana er at se Notre Dame fodbold eller huske en smilende 6-årig Ron Howard, der synger Gary Indianas ros i "The Music Man", er du måske ikke klar over, at Indiana led en af de højeste niveauer af afskærmninger i nationen i begyndelsen af afskærmningskrisen i 2006, ifølge en undersøgelse fra 2007, "My Old Indiana Home: En undersøgelse af stigende afskærmningspriser" ud af University of Southern Indiana. Både afskærmningsprocessen og tilhørende lejers rettigheder i Hoosier-staten er stavet i føderal og statslig lovgivning.
Afskærmningsproces
Foreclosures i USA er enten retslige (i retten) eller udenretslige (administrative). I Indiana er foreclosures retlige. Siden 2011 har afskærmning långivere været nødt til at sende en meddelelse til kriminelle låntagere mindst 30 dage før indgivelse af en afskærmning handling i retten. De indleder foreclosure handling ved at indgive en retssag og registrere hvad der er kendt som en "lispendenser" eller meddelelse om afventende retssag. De navngivne parter har ret til at anmode om en afviklingskonference for at forfølge et alternativ til afskærmning, såsom en lånemodifikation. Retten i sidste ende udsteder en dom for eller imod afskærmningen, og hvis den førstnævnte bestiller ejendommens salg.
Lejerinddragelse i retssag
Afskærmning långivere i Indiana kan omfatte både ejendomsindehaver og lejere i afskærmningen, fordi en lejekontrakt faktisk er en interesse i ejendommen. Formålet med en långiver, herunder en lejer i handlingen, er at afslutte den lejeres rettigheder i forbindelse med ejendommen - dvs. at afslutte hendes lejemål. Men de fleste långivere fil kun mod låntageren, især da en 2009 føderal lov, der forbyder långivere fra opsigelse af lejemål efter afskærmning trådte i kraft.
Beskyttelse af lejere ved afskærmning
De føderale beskyttende lejere til foreclosure Act of 2009 kræver långivere og afskærmning købere til at ære eksisterende eksisterende lejemål efter afskærmning. Den eneste undtagelse til dette krav er, når en afskærmnings ejendom er købt af en person, der har til hensigt at optage lejeenheden selv. Ved opsigelse af en lejekontrakt eller for lejere uden lejemål skal afskedigelse af långivere og alle andre nye ejere, herunder dem, der har til hensigt at besætte enheden, give lejere en meddelelse 90 dage før indledning af en udsagnsret.
Efterforskning Udvisning
En afskærmning långiver eller anden afskærmning køber har ret i Indiana til at opsige en lejekontrakt efter afskærmning uden netop årsag - det vil sige uden lejemæssige årsager som manglende betaling af leje. Efter den 90-dages varsel, der kræves af føderal lov, forfølger en ejer en udvisning i Indiana ved at indgive en udsagnsret, der kaldes en ulovlig tilbageholdende, i retten. Lejer får lejlighed til at blive hørt. Hvis godkendt udføres udsættelsen af county sheriffen, der først sender ind på ejendommen og derefter fjerner med magt eventuelle resterende beboere.