Indholdsfortegnelse:
Et tredje realkreditlån er et risikabelt spil for en långiver, der ikke er helt overbevist om, at du vil respektere din forpligtelse til at tilbagebetale det. I tilfælde af at du falder i hårde tider og søger konkurshjælp, får långiveren til et tredje pant ikke betalt, før først og første pantindehavere er tilfredse. Som følge heraf er du usandsynligt, at du kan kvalificere dig til en, medmindre du har tilstrækkelig egenkapital i ejendommen, som långiveren kan være sikker på, at lånet ikke bærer overdreven risiko.
Underordnet Lien
Tredje realkreditlån er underlagt de eksisterende panter på ejendommen, hvilket betyder, at långiveren påtager sig større risiko, hvis du ikke har råd til lånet, og din ejendom falder i værdi. Generelt, interesse satser er højere for at kompensere for långiverens risiko. For eksempel, hvis du erklærer kapitel 13 konkurs, kan konkursretten fjerne lien fra ejendommen og konvertere den til usikret gæld, hvis dit hjem er mindre værd end balancen i dit primære og andet realkreditlån. Hvis det sker, vil långiver sandsynligvis se meget lidt af det beløb, der returneres i løbet af konkursproceduren.
Kvalifikation
Långivere af tredje realkreditlån fokuserer på lån-til-værdi forhold ud over at se på din kredit historie og indkomst. Jo mere egenkapital du har i ejendommen, desto bedre er dine chancer for at kvalificere dig. Långivere er usandsynligt at godkende et lån, der overstiger deres specificerede LTV-forhold, som ofte er mellem 80 og 90 procent, og du vil have en stærk kredit score og stabil indkomst for at få lån godkendelse. Du vil også få bedre held i mindre, lokale banker og kreditforeninger end du er hos store långivere.
Du er ofte mere tilbøjelige til at modtage et tredje pant fra den långiver, der allerede besidder dit andet pant. Din primære långiver kan også være villig til at yde et hjem egenkapitallån, men under forudsætning af at lånet betaler den sekundære udbyder. I nogle tilfælde er en nylig ejendomsskatregning tilstrækkelig til at bestemme værdien, men ofte skal hjemmet vurderes for at bestemme, hvor meget egenkapital du har.
Fordele og ulemper
Tredje realkreditlån er ikke særlig almindeligt, fordi ofte långivere vil foreslå en refinansiering af de eksisterende lån eller et udbetalt realkreditlån til boligejere, der finder sig i tilstrækkelig egenkapital i ejendommen. Dine muligheder for långivere er mere begrænsede end andre låneprodukter, og renten er højere, end du ville betale, hvis du refinansierede din ejendom og foldede alt sammen til et primært realkreditlån.
I visse situationer kan tredje realkreditlån dog være mere fornuftigt. Hvis du har primære og sekundære pant med lave satser, for eksempel, en refinansiering kan få dig til at betale mere interesse og derfor øge dine betalinger. Dette gælder især hvis du har en masse egenkapital i hjemmet, men din kredit score har dyppet over tid. Hvis du har $ 150.000 i første og andet realkreditlån på en ejendom, der er værd $ 500.000, og du sikrede lånene, når priserne var lave, og du havde fremragende kredit, kan et tredje realkreditlån være fornuftigt, hvis du søger at trække ud et par få tusinde dollars til styrke din checkkonto. På samme måde, hvis en eller begge lån har store forskudsudsættelser, er det måske ikke værd at komme i bund med at refinansiere dem.