Grundlæggende regler for en 1031 Exchange

Normalt, når du sælger en investering, gælder kapitalgevinster skat på ethvert overskud, du laver. Men en såkaldt 1031 udveksling giver dig mulighed for at afhænde en investeringsejendom uden at betale kapitalgevinster, så længe du geninvesterer provenuet fra salget i en anden investering efter specifikke regler. Hvis du er en investor, der overvejer en 1031-udveksling, skal du sørge for at forstå disse regler, da du kan bryde dem på krogen for tusindvis af dollars i skat.

Ligesom venlige udvekslinger

Udtrykket "1031 udveksling" er en henvisning til Internal Revenue Code Section 1031, som definerer sådanne udvekslinger. Skatkoden og IRS selv bruger faktisk udtrykket lige venlig udveksling. Det er fordi at kvalificere sig til den særlige skattemæssige behandling af en 1031 udveksling, den ejendom du bliver kvitt af og ejendommen du erhverver skal være af "lige sød" eller lignende i "natur, karakter eller klasse."

Fast ejendom er normalt betragtes som venlig til andre ejendomme. Reglerne for personlige ejendele - håndgribelige genstande såsom køretøjer, guldstænger eller sjældne frimærker - er langt mere restriktive. Biler er lige så venlige med andre biler, for eksempel, men ikke med lastbiler. Computere ville være af samme art til andet computerudstyr, men ikke til køretøjer. En professionel skatterådgiver kan hjælpe dig med at afgøre, om personlige ejendele er af samme art. Men fast ejendom og personlige ejendele er aldrig af samme slags med hinanden, ifølge IRS.

Visse investeringer forhindret

Nogle typer af ejendomme er specifikt forbudt fra at blive brugt i en 1031 udveksling. Disse omfatter:

• Lager eller andre varer, der købes til videresalg, snarere end som investering.
• Værdipapirer, såsom aktier, obligationer eller derivater.
• Gæld, såsom retten til at indsamle betalinger på realkreditlån eller lån.
• Partnerskabsinteresse i en virksomhed.
• Gunstig interesse for en tillid.
• Retten til at indgive en retssag mod en bestemt part, også kendt som en valgt i aktion.

Så, for eksempel, kunne du ikke sælge aktier med fortjeneste og derefter undgå kapitalgevinster ved at købe flere aktier og kalde det en 1031 udveksling.

Samtidig - eller næsten så

I en 1031 udveksling er du ikke simpelthen sælger en ejendom og køber en anden. I stedet, i skatteformål, er du udveksling af et stykke ejendom til en anden. I den enkleste form for 1031 udveksling ville du have et stykke ejendom du ikke vil have, du vil finde nogen med en lige-lignende ejendom du gøre vil, og de to af jer ville bytte egenskaber. Sådanne situationer er dog sjældne. Du kan også udføre en udskudt udveksling, hvor du sælger din ejendom nu og køber en lignende ejendom senere som en del af en enkelt aftale. Ifølge IRS går de fleste af de udskudte udvekslinger igennem en udvekslings facilitator - en mellemmand, der forbinder mennesker, der har egenskaber, de ønsker at udveksle.

Når du udfører en udskudt udveksling, tidsfrister gælder. Når du har solgt den oprindelige ejendom, har du 45 dage til at identificere den samme slags ejendom og 180 dage for at fuldføre købet, eller hele din fortjeneste ved salget bliver skattepligtig. Det er også strenge frister. Den eneste måde, de kan udvides på, er, hvis du bor i et præsidentdeklareret katastrofeområde.

Skatteeffekter af børsen

En 1031 udveksling eliminerer ikke kapitalgevinster skat. Det simpelthen skubber kapitalgevinster skatter ind i fremtiden. Normalt, når du sælger en investering, beskattes du på din kapitalgevinst - de penge du har modtaget fra salget minus din basis i investeringen. Generelt er dit grundlag i et aktiv, hvad du har betalt for det plus eventuelle omkostninger, du har betalt for at forbedre det. I en 1031-udveksling overføres dit grundlag fra din oprindelige investering til den nye. Du vil blive udsat for kapitalgevinstskat, når du sælger den nye investering - medmindre du udfører endnu en 1031 udveksling.