Indholdsfortegnelse:
Udbyttet er et andet udtryk for afkastet. For eksempel er afkastet af en obligation den nominelle eller kuponrenten af interesse divideret med købsprisen. Ved investering i kommerciel ejendomsret er gældsudbytte et mål for risikoen i et lån og har erstattet den tidligere målestok for lån til værdi.
Lån-til-værdi-forholdet
Tidligere har långiverne beregnet det beløb, de var villige til at låne som en procentdel af ejendommens værdi. Før 2000 var det typiske lån til værdi-forhold på 70 procent, så en ejendom på 1 mio. $ Kunne tiltrække et lån på op til $ 700.000. I perioden 2003-2007 blev konkurrencen fra obligationsinvestorer på udkig efter gode erhvervsejendomme investeret skubbet udlånsværdien så højt som 82 procent, og ejendomspriserne steg betydeligt. Når ejendomsværdien begyndte at falde, skyldte låntagere mere end deres ejendomme var værd, en situation, der kaldes negativ egenkapital.
Netto driftsindtægt
Netto driftsindtægter for en kommerciel ejendomsret er bruttoindkomsten fra ejendommen hvert år minus driftsomkostninger. Bruttoindkomst omfatter alle indtægter fra ejendommen, såsom lejeindtægter, parkeringsafgifter og kvitteringer fra automater. Driftsudgifter omfatter ikke kapitaludgifter eller renter ved køb af ejendommen, men dækker varer som forsikring, reparation, vedligeholdelse og forsyningsselskaber. NOI af en ejendom svarer til virksomhedens netto overskud og er en vigtig faktor i nøgleinvesteringsforhold.
Skuldtjeneste Dækningsgrad
Gældsdækningsforholdet måler i hvilket omfang indtægter fra ejendommen dækker driftsomkostninger og realkreditbetalinger. For at beregne det, opdele netto driftsindtægterne med de samlede pantbetalinger for året. Et resultat af 1 er pause selv, og de fleste långivere beder om et minimumskrav for gældsdekning på 1,1 for kommercielle lån og så højt som 1,3. I praksis betyder dette, at hvis realkreditomkostningerne for en ejendom i alt $ 300.000 om året skal NOI være mindst $ 330.000 og fortrinsvis $ 390.000.
Gældsrenteforhold
Debetrenteforhold og gælds dækningsgrad er blevet de vigtigste faktorer, som kommercielle realkreditinstitutter overvejer, når de beslutter at investere i en ejendom. Rentesatsforholdet viser NOI som en procentdel af det samlede lånebeløb, så et lån på $ 10 mio. Og en NOI på $ 1 mio. Giver en gældsrente på 10 mio. Divideret med 1 mio. Eller 10 procent. Jo højere gældsrenten er, jo mere attraktiv investering til långiveren. De fleste realkreditinstitutter fastsætter en minimumskvoterandel på 10 procent, men nogle insisterer på 11 eller 12 procent i et volatilt marked.