Indholdsfortegnelse:
At trække udløseren på et hjem køb en gang var lige så ligetil som at købe et overkommeligt hus, scrabbling sammen penge til nedbetaling, sikring af finansiering til en rimelig rente og derefter lukning.
I årene efter den amerikanske finansielle sammenbrud i 2008, som delvis skyldtes en boligboble forårsaget af uansvarlig realkreditudlån, udgjorde boligmarkedet stor turbulens. Den økonomiske maelstrom skabte hidtil usete ejendomsmarkedsforhold, der dikterede boligbeholdninger, overkommelighed og finansieringsvilkår, som alle påvirker det optimale tidspunkt for et køb.
På trods af markedets uforudsigelighed kan potentielle købere undgå uregelmæssige køb ved at følge visse garantier.
Med lave priser og rekordrente renter var boligoverkommelighed i 2012 den mest gunstige siden 1970.
Walter Molony, talsmand, National Association of Realtors (parafraseret)
Market Snapshot
Amerikanske ejendomsmarkedet undgik endelig doldrums fra 2008 til 2011. Boligsalgstallet steg i 2011 med 9,5 procent i 2011, og National Association of Realtors forventer yderligere gevinster i resten af 2013, der går i 2014.
De dårlige nyheder, hvis du ønsker at købe, er, at tidlig 2013 er et sælgermarked i fire ud af fem regioner, siger Walter Molony, en NAR-forsker og talsmand. "Årsagen er, at vi har haft denne store drawdown i lagerbeholdningen," sagde han.
USA opstillede en rekord for boligbeholdning i juli 2007 med mere end 4 millioner boliger på markedet. I januar 2013 faldt beholdningen til 1,74 millioner, en nedgang på 25 procent fra januar 2012 og den laveste opgørelse siden december 1999.
NAR forventer en sæsonbestemt stigning i foråret 2013, sagde Molony, men det kan være utilstrækkeligt at forhindre hyppige flere bud eller hurtigt at falde hjemmepriserne.
"Priserne viser den stærkeste stigning siden november 2005," sagde Molony. "På grund af dette har vi opgraderet vores prisforventning for dette år (2013). Vi mener, at medianprisen stiger nationalt omkring 7 procent."
Medianprisen i januar 2013 var $ 173.600, 12,3 procent over det foregående år, den 11. på hinanden følgende måned med prisstigninger i forhold til året før. NARs projektion for medianprisen for hele 2013 er 189.400 $.
"Ulempen med skarpere end normal prisstigning er, hvis det foregår i længere tid, så i sidste ende løber vi over for overkommelige problemer, og du begynder at pris folk ud af markedet," sagde Molony. "Vi er ikke der endnu."
Med lave priser og rekordrente renter var boligoverkommelighed i 2012 den mest gunstige siden 1970, sagde han. Efter boligkvarteret i 2008 faldt boligpriserne ned og faldt så lavt - boliger solgte for mindre end erstatningskonstruktionskostnader - at mange investorer hoppede ind og opsugede det meste af beholdningen.
Den stærkeste faktor, der holder tilbage på markedet, er, at "udlånsfællesskabet har været risikovægtigt … kun at give realkreditlån til de mest kreditværdige låntagere med vilkårligt høje kreditværdier," sagde Molony.
I Chicago er der for eksempel "travlt købere", der flytter op fra deres første hjem, stadig problemer, fordi långivere har strengere krav, siger Zeke Morris, præsident for Chicago Association of Realtors.
"Det har været frustrerende for nogle købere på de højere prispunkter," sagde Morris. "De bliver bedt om meget mere detalje end de nogensinde har været bedt om."
For den bedste deal sagde Molony, at købere skulle arbejde med ejendomsmæglere, helst købers agenter.
Hvornår skal jeg købe?
Forbrugernes tillid er et vigtigt incitament til at foretage en betydelig investering som et hjem, siger Molony. Tildeling af tillidslisten er jobsikkerhed.
"Hvis du er usikker på stabiliteten af dit job, er det en stor ting," sagde Molony. "Hvis du har en kortsigtet tidshorisont - sig mindre end et par år - vil du være bedre at leje, fordi du sandsynligvis ikke vil genoprette transaktionsomkostningerne."
Den typiske køber i dag planlægger at bo i et hjem i 10 år; den typiske sælger har været i hjemmet i ni år. Tidligere troede ejendomseksperter, at folk måtte eje deres hjem i tre til fem år for at tjene nok egenkapital til at gøre investeringen umagen værd. Selv om det tog længere tid at opbygge egenkapital efter markedsfaldet, "Det er sandsynligvis sandt nu eller vender tilbage til det," sagde Molony.
Certificeret finansiel planlægger Cathy Pareto nævnte andre tillids benchmarks folk bør overveje, før de køber et hjem.
"Køber du et hus med din ægtefælle, eller går du i halv halvdelen med en kæreste eller en kæreste?" sagde pareto "Hvor stabil er det forhold? Den anden del ville være, hvordan ser markedet ud?"
Finansielt, hvormed er en anden standard. "Folk gør store fejl ved at købe for meget hus for, hvad de kan støtte," sagde Pareto. "Hvad ser din kontantstrøm ud? Er halvdelen af din løn til at støtte dit nye hus? Nå, det kan være en strækning. Hvilke andre indtægtskilder har du?"
Hvis en potentiel køber mangler tillid til nogen af disse problemer, anbefaler Pareto og Molony at leje i stedet.
Flere penge overvejelser
Boligmarkedet bust og bankindustrien sammenbrud har gjort pant långivere skræmt om udlån penge, hvilket betyder, at potentielle boligkøbere har brug for "anstændig" kredit for at blive godkendt til finansiering - "sandsynligvis (en kredit score) i de ovennævnte 720'ere," sagde Pareto. "Hvis du har mindre end stellar kredit, kan du være i bankens øjne et risikabelt forslag."
Hvis din kredit er noget under fremragende, kan du såre dig selv med et dårligt lån.
"Du kan muligvis ikke kvalificere dig til de lave renter, der er tilgængelige for de fleste mennesker nu, og du vil ikke betale mere, end du skal eller skal for at låne de penge," sagde Pareto.
Første gangs husbyere bør kende deres kredit score; hvis det er lavt, bør de rette op på det. Betal dine regninger til tiden, tag ikke op på en ny gældsbetaling og ikke ansøge om et nyt kreditkort eller annullere en gammel, rådede Molony.
Købere har brug for tilstrækkelige midler til at dække en udbetaling omkring 20 procent af købsprisen, eller bankerne kan "ikke engang se på dig", sagde Pareto.
Den gennemsnitlige udbetaling for førstegangs boligkøbere, der finansieres gennem et Federal Housing Administration-lån, er kun 4 procent af købsprisen, noterede Molony. Mange første gangs købere vil se til deres familier for at få hjælp til nedbetalingen.
"Helt ærligt er Nationalbanken for mor og far et meget traditionelt middel, at husejere bruger til at købe deres køb," sagde han. Med henvisning til en årlig NAR-undersøgelse af homebuyers og sælgere, sagde Molony, "Når vi spørger førstegangs købere," Hvad har du brugt til din forskudsbetaling? " 76 procent siger besparelser. Fireogtyve procent - en gave fra en familie eller en ven, og det er normalt en gave fra deres forældre."
Købere har også brug for kontanter til lukning af omkostninger, som varierer geografisk og ved transaktion, sagde Molony. Forvent at lukke omkostningerne på 5 procent af boligens værdi.
Samlet set bør en potentiel køber beregne at afsætte 25 procent af sin bruttoindkomst til realkreditinstitutter og renter. "Det vil lade dig være komfortabel," sagde Molony.
Tegn på en købers marked
Den nationale sammenslutning af realtors talesmand Walter Molony opregnede disse tegn som et mål for, når ejendomscyklussen flipper til en købers marked:
Boliginventarier og måneds forsyning eller time-on-markedet er stabile eller beskedent stigende; Sælgere kan være mere motiverede til at forhandle vilkår. En seks måneders forsyning er stort set afbalanceret mellem købere og sælgere, men hurtigt stigende lager eller time-on-markedet uden for sæsonbestemte normer kunne være et tegn på en købers marked.
Boligpriserne stagnerer eller stiger mindre end et procentpoint over inflationen. Skarpt faldende priser øger overkommelighed, men kan være et rødt flag af fattige lokale boliger og økonomiske forhold. Den normale langsigtede prisgevinst på et afbalanceret marked er 1 til 2 procentpoint over inflationen målt i forbrugerprisindekset.
Forholdet mellem realkreditrenter, boligpriser og indkomst giver dig mulighed for at bruge mindre end 25 procent af bruttoindkomsten for realkreditinstitutter og renter.
Jobskabelse på det lokale marked giver tillid og medvirken til homebuyers. En dårlig økonomi gør det lettere at købe, men vedvarende job og befolkningstab betyder, at det kan tage meget længere tid end normalt at sælge til fortjeneste. Med normal prisvækst opbygger de fleste købere tilstrækkelig egenkapital i tre til fem år til at lave en handel.