Regler for aktiv deltagelse af udlejningsejere

Listen over skatteregler, der er gunstige for udlejningsejere, er lang. Rige fradrag, afskrivninger, kursgevinster skattesatser, 1031 udvekslinger og passiv aktivitet tab regler alt stammer fra en ramme af politikker, der fremmer investeringer i fast ejendom. Hvis du ejer udlejningsejendomme eller tænker på at købe nogle, skal du slå op på disse regler for at forstå virkningerne på din bundlinje. Reglen om passiv aktivitetstab er i samarbejde med sit aktive deltagelseskrav særligt værdifuldt for nye investorer, der kan vise et tab deres første år i spillet.

Du skal aktivt deltage i forvaltningen af ​​din udlejnings ejendom for at nyde alle skatteafskrivninger.

Forståelse for deltagelse

Når du tjener penge gennem lejeboliger, betragtes det generelt som passiv indkomst. Det opstår mere ud af ejendommen end en tjeneste, du leverer. Hvis du taber penge, er det et passivt indkomsttab eller simpelthen passivt tab. En gevinst beskattes som almindelig indkomst. Hvordan et tab håndteres afhænger af, om du aktivt deltog i udlejningsaktiviteterne. Hvis du ikke deltog aktivt i udlejningsvirksomheden, kan du kun fratrække passive tab fra passive gevinster, som for eksempel fra andre udlejningsejendomme. Hvis du ikke har passive gevinster, kan du bære det passive tab tilbage eller frem til andre skatteår, hvor du har passive gevinster til at kompensere. Hvis du deltog aktivt, er du i 2014 i stand til at fratrække op til $ 25.000 i passivt tab fra ikke-passiv indkomst, som f.eks. Løn fra dit job.

Mindste medejerskabskrav

Du skal ejer mindst 10 procent af ejendommen, der viser et passivt tab for at opfylde den aktive deltagelsestest og være i stand til at fradrage passive tab fra ikke-passiv eller aktiv indkomst. Der er ingen undtagelser fra denne regel. Hvis du ikke ejer mindst 10 procent af ejendommen, kan du ikke fratrække passive tab fra andet end passiv gevinst, selv om du stadig har mulighed for at bære tabet bagud eller frem i andre skatteår.

Aktiv deltagelse

Udover at eje mindst 10 procent af lejeboligen for at opfylde den aktive deltagelsestest, skal du aktivt deltage i ejendommens ledelse, specielt i ledelsesbeslutninger. Internal Revenue Service giver eksempler på aktiv deltagelse som reklameenheder, indsamling af leje og reparation af eller reparation. Det præciserer dog, at udtrykket "aktiv deltagelse" er en mindre stringent standard end "materiel deltagelse", der gælder for fast ejendom fagfolk. For at deltage aktivt skal du ikke håndtere alle aspekter af ledelsen. Hvis du godkender nye lejere, bestemmer lejebetingelserne og godkender udgifter, har du mødt testen.

Begrænsninger på højindkomsttjenere

Den fulde $ 25.000 fradrag af passivt tab fra ikke-passiv indkomst er kun tilgængelig for skattepligtige med en ændret justeret bruttoindkomst på $ 100.000 eller mindre ($ 50.000 eller mindre hvis gift indleveret separat). Det faser ud over $ 100.000 og slutter helt for lønmodtagere med indkomster på $ 150.000 og derover.