Indholdsfortegnelse:
- Sælger din downleg ejendom
- Kvalificerede formidlere
- Identifikation af din upleg ejendom
- Lukning på din upleg
- Fordele ved en 1031 Exchange
En sektion 1031 udskudt skatteudveksling er en måde, hvorpå ejendomsindehavere kan sælge investeringsejendomme og købe et erstatningsstykke eller stykker af investeringsejendomme, samtidig med at udskud både kapitalgevinstskatten og eventuelle afskrivninger genindvindes skat. Mange private investorer bruger dette som en måde at holde hele deres egenkapital aktiv i fast ejendom uden at skulle betale skat.
Sælger din downleg ejendom
Når du laver en 1031-udveksling, er det meget som at sælge ejendommen, når du ikke byder på at sælge ejendommen "afstået" eller "downleg". Den eneste forskel er, at du skal have et særligt sprog i din købsaftale, så du kan gøre udvekslingen og have et forhold oprettet med en kvalificeret mellemmand for at hjælpe dig med din udveksling, inden din downleg lukker.
Kvalificerede formidlere
For at perfektere en 1031 Exchange, kræver IRS at du aldrig rører pengene fra salget. På grund af disse krav skal en kvalificeret mellemmand modtage og holde salgsprovenuet, indtil de kan udbetale dem til at købe din udskiftning. Ofte kan dit titelfirma tjene som din QI, eller du kan også bruge en advokat. Vær opmærksom på, at QI'erne ikke er reguleret, og at de vil holde dine penge, indtil de bruges i et salg. Som sådan er det afgørende at bruge et QI, som du stoler på.
Identifikation af din upleg ejendom
IRS kræver, at du identificerer ejendommen eller ejendommene, som du køber inden for 45 dage efter afslutningen af din downleg ejendom. De fleste investorer bruger reglen "Tre ejendomme", som giver dig mulighed for at angive tre egenskaber, hvoraf du kan købe en, to eller tre af dem. Andre regler omfatter "200% Rule", som giver dig mulighed for at identificere så mange egenskaber som du vil, så længe de ikke overstiger to gange værdien af den afståede ejendom og "95% Rule", som også giver dig mulighed for at identificere som mange egenskaber som du vil, så længe du køber 95 procent af dem. Hvis du ikke identificerer egenskaber inden fristens udløb, fejler udvekslingen. Hvis du ikke kan købe nogen af de identificerede egenskaber, vil udvekslingen også mislykkes.
Lukning på din upleg
Du skal lukke på din ophavsretten inden 180 dage efter afslutningen af din downleg, eller 135 dage efter udløbet af identifikationsperioden. På dette tidspunkt vil QI frigive pengene til at købe ejendommen, og du vil eje det. Som med downleg, skal du medtage særligt sprog i din købsaftale for at gøre det muligt at gøre 1031.
Fordele ved en 1031 Exchange
Nøglen fordelene ved en 1031 Exchange er, at det giver dig mulighed for at geninvestere hele din kapital uden at skulle betale kapitalgevinst skat. Det giver dig også mulighed for at bære dit grundlag og akkumulerede afskrivninger frem, hvilket sparer din fra at betale afskrivning genindvindingsafgift. Skattebesparelserne gør mere end bare reducere dine kontantudbetalinger. De giver dig også mulighed for at investere flere penge, hvilket øger din evne til at generere afkast i fremtiden. Selv om du bliver nødt til at betale skat på hele saldoen, når du endelig sælger din ejendom, hvis du dør og videregiver det til dine arvinger, vil de nyde godt af det forstærkede grundlag og være i stand til at undgå at betale nogen kapitalgevinst på alle.