De gennemsnitlige kontraktforhold i Michigan

Afbetalingskontrakter, også kendt som kontrakt for gerning, er en række ejendomsfinansiering, der tillader en køber og sælger at springe over godkendelsesprocessen og arbejde direkte med hinanden. Land kontrakter er en fælles måde at købe og sælge ejendomme i staten Michigan, og mens hver jord kontrakt kan variere på grund af den fleksible karakter af aftalen, der er fællesheder, som hver part bør forvente.

Land kontrakt købere og sælgere kaldes vendees og leverandører, henholdsvis.

Grundlæggende Vilkår

Den typiske jordkontrakt, i Michigan og andre steder, opfordrer leverandøren til at holde gerningen i sit eget navn som sikkerhedsstillelse, mens han midlertidigt finansierer købet til vendee. Sælgeren ønsker normalt et 30-årigt lån, med en ballongbetaling efter fem eller ti år. De er enige om en pris-, rente- og forskudsbetaling, som er lille i gennemsnit og varierer fra 1 til 10 procent. Vendee er også enig i at opretholde ejendommen og udføre nødvendige reparationer, samt betale ejendomsskatter og forsikringer. Tilbud er optaget med county recorder af gerninger.

Betalinger og skatter

Gennemsnitlige Michigan land kontraktvilkår kræver en 30-årig afskrivning, der kræver, at vendee betaler hele balancen, efter at leverandørfinansieringsperioden er afsluttet. Dette opnås normalt via vendee-refinansiering. De betalinger, som vendenten gør i løbet af sigtet, akkumulerer en retfærdig andel for hende; denne egenkapital bruges til at refinansiere til et banklån, og sælgeren er betalt fuldt ud. Når det sker, overfører sælgeren titlen til vendee.

Når ting går galt: Fortabelse

Hvis vendee standardiserer, tillader Michigan sælgeren ret til fortabelse, forudsat at klausulen er skrevet i salgskontrakten. Forfeiture giver vendee mulighed for simpelthen at returnere ejendommen til sælgeren, hvis han falder bag på betalinger og kan ikke gøre dem op. Vendee har enten 90 eller 180 dage til at helbrede standarden, afhængigt af hvor mange penge hun har betalt i kontrakten. Hvis hun ikke kan helbrede standarden, returneres ejendommen til sælgeren, og sælgeren opbevarer betalingerne som likviderede skader.

Når ting går galt: Afskærmning

Michigan giver også sælgerne ret til at afskære udenretslige, hvis salgskontrakten indeholder en salgsklausul. Det betyder, at sælgeren ikke behøver at gå gennem domstolssystemet for at genvinde huset. Sælgeren kan også udelukke retsvæsenet under Michigan lov, men det er langsommere og dyrere. Den store forskel mellem fortabelse og afskærmning er, at ved fortabelse kan vendingen blive aktuel ved at betale den resterende balance (og kan derefter forblive i ejendommen, forudsat at hun forbliver aktuel). Afskærmning accelererer hele saldoen på grund og derudover kan tvinge vendee til at være ansvarlig for eventuelle mangler, der ikke er opfyldt ved salget af ejendommen.

Leverandørstandard

Michigan leverer også beskyttelse til vendees, hvis sælgeren ikke er i stand til at levere en klar titel på kontraktens tilfredshed (hvilket betyder, at vendee betaler sælgeren i sin helhed). Vendee kan sikre en retskendelse, der leder sælgeren til at levere gerningen. Vendee kan også annullere jordkontrakten og kræve tilbagelevering af alle penge indbetalt til ejendommen. Endelig kan vendee søge ekstra penge skader.