Indholdsfortegnelse:
- Årsager til din cash-out-refinansiering
- Punkter og omkostninger
- Påvirkninger på salgsbasis
- Investeringsejendomme
Forståelse af skattemæssige konsekvenser af en kontant udfinansiering er et simpelt spørgsmål om at forstå, hvad regeringen skatter. Vi betaler skat på indkomst og gevinster. En udbetalt refinansiering kan virke som en indkomst, da den pr. Definition giver dig penge. Imidlertid er det fra et velstandsperspektiv i bedste fald en vask. Selv om du har flere penge i lommen, har du færre penge gemt i din ejendom. Da dette ikke kvalificerer som indkomst, udbetales ingen skat på den indledende kontantbetaling. Refinancer kan dog have andre skattemæssige konsekvenser.
Årsager til din cash-out-refinansiering
En udbetalingsfinansierings effekt på dine skatter er direkte afhængig af, hvad du vil gøre med pengene. Hvis du udbetaler for at forbedre dit hjem, betragtes den nye gæld som "erhvervelsesgæld", og renterne på dit realkreditlån er fradragsberettigede på de første $ 1.000.000 eller $ 500.000 af pantens balance afhængigt af om du indgiver som ægtepar, eller med en anden status som single eller gift-filing-separat. Hvis du tager penge ud til andre formål, som f.eks. Gældsreduktion, kan du kun fratrække renterne på den første $ 100.000 af "home equity" -gælden.
Punkter og omkostninger
Eventuelle punkter involveret i din refinansiering kan fratrækkes over tid, under forudsætning af at de tildeles enten køb eller fradragsberettiget egenkapitalgæld. For at finde ud af dit årlige fradrag, opdele det samlede beløb, du brugte på point efter lånets løbetid (i år). Hvis du for eksempel betalte to point for at få et 30.000-dollars-lån på $ 200.000, vil din samlede omkostninger være $ 4.000. Du ville kunne afskrive $ 133 pr. År, indtil lånet blev betalt.
Påvirkninger på salgsbasis
Husk at tage penge ud af din ejendom påvirker ikke dens skattegrundlag. Hvis et ægtepar købte en ejendom for $ 100.000, holdt den i en årrække og solgte den for $ 1.000.000, ville de have en skattepligtig kapitalgevinst på $ 400.000, efter deres $ 500.000 udelukkelse. Selv hvis de havde en $ 800.000 pant på ejendommen på salgstidspunktet, og kun modtog omkring $ 130.000 efter at have betalt lån og mæglerprovisioner, ville de stadig skulle betale kapitalgevinster på hele $ 400.000. Det er her, at det faktum, at en udbetalingsfinansiering ikke er skattepligtig, kan komme tilbage til bidende ejere.
Investeringsejendomme
Den skatteneutrale karakter af udbetalingsfinansieringen kan være nyttig for investorer, der sælger deres ejendom og køber flere ejendomme gennem en 1031 udskudt skat. Fordi disse udvekslinger ikke tillader dem at tage nogen penge ud af salget og købstransaktionerne, går det igen efter det faktum at trække ud kontanter er en glimrende løsning. Investorer, der overvejer denne strategi, bør arbejde tæt sammen med en revisor og skatteadvokat, der er velbevandret i 1031-udvekslinger for at sikre, at deres timing overholder IRS-reglerne, som er i flux på dette emne.