Indholdsfortegnelse:
Når du erhverver et aktiv som en bolig-, udlejning eller investering fast ejendom, har du et omkostningsgrundlag forbundet med købet. Hvis du køber eller bygger en lejebolig for $ 200.000, vil dit prisgrundlag være $ 200.000. Hvis du efterfølgende ombygger ejendommen for $ 10.000, vil dit nye grundlag være det oprindelige grundlag på $ 200.000 plus det beløb du bruger til at konvertere ejendommen, hvilket giver dig et justeret grundlag på $ 210.000. Af eksemplet er det klart, at tilføjelser eller kapitalforbedringer øger grundlaget for en udlejningsejendom, mens afskrivninger og tab på tab reducerer grundlaget. Det justerede grundlag beregnes ved at tage hensyn til alle stigninger og fald i ejendommens oprindelige grundlag. Fastlæggelse af det justerede grundlag for en udlejningsejendom er vigtigt, fordi du skal bruge det til at beregne din gevinst eller tab ved salg, hvilket igen påvirker din skattepligtige indkomst.
Trin
Bestem det oprindelige grundlag for lejebolig. Hvis du har købt eller bygget ejendommen, vil grundlaget være købsprisen eller omkostningerne ved opførelsen. Hvis du har erhvervet ejendommen som gave eller ved arve, vil dit grundlag være den rimelige markedsværdi på overtagelsestidspunktet eller det justerede grundlag for ejendommen i hænderne på den person, du har erhvervet det fra. Antag at du købte ejendommen for $ 500.000 - dit oprindelige grundlag på ejendommen er købsprisen.
Trin
Bestem tilføjelser eller kapitalforbedringer foretaget til ejendommen. Dette vil øge dit grundlag med det beløb, der bruges til at forbedre eller konvertere ejendommen. Antag at du bruger $ 30.000 på opgradering af centralvarmesystemet. Under hensyntagen til denne tilsætning er dit justerede grundlag nu $ 530.000 ($ 500.000 originalt grundlag plus $ 30.000 brugt på tilføjelser).
Trin
Beregn omkostninger til at sælge ejendommen. Salgsomkostningerne øger grundlaget for ejendommen og omfatter alle omkostninger i forbindelse med bortskaffelse af aktivet i et salg, såsom provisioner og gebyrer, der betales til ejendomsmæglere, advokater og revisorer samt reklameudgifter og eventuelle andre omkostninger. Hvis din kumulative salgsomkostninger er $ 10.000, vil det justerede grundlag stige til $ 540.000 ($ 530.000 gamle justeret plus plus $ 10.000 omkostninger til at sælge).
Trin
Beregn de akkumulerede afskrivninger på ejendommen - dette vil reducere dit justerede grundlag. Antag at du holdt ejendommen i fem år og tog afskrivninger på $ 20.000 hvert år. Dit justerede grundlag reduceres med $ 100.000 ($ 20.000 afskrivninger pr. År ganget med fem år). I betragtning af den akkumulerede afskrivning på ejendommen er det justerede grundlag 440.000 $ ($ 540.000 gammelt justeret minus 100.000.000 kumulative afskrivninger).
Trin
Bestem kumulative afskrivninger på tilføjelser eller kapitalforbedringer. Hvis du afskriver centralvarmeanlægget fra trin 2 med $ 1.500 om året i to år, vil akkumulerede afskrivninger på tilføjelser eller kapitalforbedringer være $ 3.000 ($ 1.500 afskrivninger hvert år ganget med to år). Dette vil reducere dit grundlag, hvilket giver dig et justeret grundlag på $ 437.000 ($ 440.000 gammelt justeret grundlag minus 3.000.000 kumulative afskrivninger).
Trin
Beregn gevinster ved salg af udlejningsejendomme. Hvis du solgte ejendommen til 600.000 dollars, vil din gevinst blive 163.000 dollars ($ 600.000 beløb realiseret minus $ 437.000 justeret basis). Note end et højere justeret grundlag giver en lavere gevinst ved salg, hvilket kan være til gavn for skatteyderne.