Hvor meget skat betaler du, når du flip et hus?

I stedet for at holde fast ejendom til leje eller langsigtet kapitalgevinster, køber nogle fast ejendom investorer ejendom, reparerer det og så sælger det hurtigt til en fortjeneste. Den praksis, der kaldes flipping, kan være en lukrativ bestræbelse for både investor og skattemand. I de fleste tilfælde vil Internal Revenue Service kræve et voldsomt stykke af de overskud, du gør på et hus-flip salg.

Serie flippers betale skat til deres fulde indkomstskat rate.credit: Purestock / Purestock / Getty Images

Ingen skattefritagelse for investorer

Få mennesker betaler skat på det overskud, de laver, når de sælger et hjem. Det skyldes, at IRS giver skatteydere mulighed for at beholde de første $ 250.000 skattefrie, eller $ 500.000 for ægtefæller, der indgiver sig i fællesskab. Fritagelsen gælder dog kun, når du sælger din hovedbolig. Hvis du sælger en ejendom, du aldrig har boet i, eller ikke har boet i mindst to af de fem år umiddelbart forud for salget, skal du oplyse gevinsten på din selvangivelse.

Større gevinst betyder mere skat

Din gevinst er dollarn forskellen mellem de penge du bruger på ejendommen og det beløb du sælger det til. Antag for eksempel, at du køber et hus til $ 150.000 og bruger $ 50.000 på et nyt køkken, maling og andre forbedringer for at gøre hjemmet mere tiltalende. Hvis du sælger hjemmet til $ 230.000, er din skattepligtige gevinst $ 30.000. Som investor betaler du skat på hele gevinstets størrelse. Du kan fratrække alle dine udgifter som ejendomsskatter, ejendomsprovisioner og andre gebyrer for at reducere din gevinst.

To-Fold Skatteansvar

Hvor meget skat du betaler afhænger af, hvor længe du holder aktivet. Skattemanden belønner investorer, som holder deres investeringsejendomme i mere end et år ved at anvende en lavere langsigtet kapitalgevinst. Dette kan ligge mellem nul og 15 procent afhængigt af dine individuelle forhold. Hvis du køber og sælger hjemmet inden for et år, beskattes din gevinst ved din almindelige skatteprocent. På tidspunktet for offentliggørelsen kunne denne sats være så høj som 39,6 procent.

Når Flipping bliver en forretning

IRS har beføjelse til at klassificere seriel flipping - fuldføre back-to-back flips eller flere buy-sell-transaktioner på kort tid - som en forretning snarere end en investeringsstrategi. Hvis det sker, betragtes hele overskuddet som aktiv indkomst uanset hvor længe du ejer ejendommen. Gevinsten er skattepligtig til din ordinære indkomstskat, og du kan også være ansvarlig for løn og selvstændig skat til den gældende kurs. Der er ingen hård og hurtig regel til at bestemme tippunktet fra investeringsaktivitet til forretningsaktivitet. IRS ser på hvert enkelt tilfælde fra sag til sag.