Indholdsfortegnelse:
Når et hjem er lukket, sælges det på auktion til den højeste budgiver. Efter afskærmningen auktionen falder ejendoms skæbne til sin nye ejer. Hvis et passende bud ikke udbydes ved auktionen, bevarer banken ejendommen som en "ejendomsret ejet ejendom" og bevarer alle rettigheder til det.
Høj budgiver
Hvis en passende budgiver kommer frem til afskærmning auktionen og tilbyder et acceptabelt beløb til långiveren, der er lukket på ejendommen, vil ejendommen blive solgt til ham i afventning af lukningen. Lukning på en ejendom købt på en afskærmning auktion tager cirka 30 til 45 dage fra salgstidspunktet. Rettighederne til ejendommen overføres ikke til den nye ejer, indtil lukningen er afsluttet, og alle parter afmelder sig på afsluttende dokumenter.
Ingen høj budgiver
Hvis en passende bydende ikke kommer frem til afskærmningsauktionen, bliver banken den nye ejer, beholdt alle ejendomsrettigheder og ansvar for pleje og vedligeholdelse af ejendommen. Banken kan vælge at leje ejendommen gennem et ejendomsforvaltningsselskab eller forsøge at videresælge det for at genoprette nogle af de tab, der opstod med afskærmningen. I de fleste afskærmningsscenarier foregår sidstnævnte.
Ejeren Eviction
Efter en afskærmning auktion nægter nogle boligejere at forlade ejendommen. I henhold til loven har ejeren ikke teknisk at forlade på datoen for afskærmningsauktionen. Hvis en højbudgiver kommer frem på auktionen, og huslejer nægter at forlade lokalerne, kan den nye ejer indlede udsættelsesprocedurer på dagen for lukningen. Det kan imidlertid tage flere uger at fuldføre udsættelsen. Hvis banken afskærmer og bevarer ejendommen som en REO, kan den udføre udsættelsesprocedurer meget hurtigere.
I sidste ende fjernes den udelukkede boligejer fra ejendommen sammen med alle personlige aktiver, som enten flyttes til opbevaring eller placeres på kanten foran huset af en lokal sheriff afdeling.
Statsstøttede lån
I FHA eller VA foreclosures, mens den bank, der stammer fra lånet, har ejendomsret til ejendommen, er den offentlige enhed ansvarlig for at sælge den i et REO scenario. I disse scenarier kan særlige incitamenter tilbydes købere, der bruger den samme type finansiering eller udnytter lån fra den bank, der ejer ejendommen.
For eksempel kan husejere, der bruger FHA-finansiering, få en $ 100 forskudsbetaling på nogle FHA-ejendomme. På VA-ejendomme kunne kvalificerede veteraner tilbydes lukningshjælp. I et andet eksempel kan den nye køber bruge den oprindelige realkreditindehaver som sin långiver, og han kunne modtage rabatter på kreditrapporteringsgebyrer eller ejendomsvurderinger.
Mangel
Når ejendommen er solgt på auktion eller som en REO, kan en mangel dom indføres i retssystemet mod den udelukkede boligejer. En mangel dom beregnes ved at tage pant saldo og fratrække salgsprisen på ejendommen.
For eksempel, hvis et boligejer skylder $ 250.000 på en ejendom, der sælges til $ 225.000, kan långiveren, der ejer ejendommen, forfølge alle indsamlingsaktiviteter i henhold til loven eller inden for retssystemet for $ 25.000 forskellen.