Indholdsfortegnelse:
Du kan købe eller refinansiere et hjem med et konventionelt rehabiliteringslån eller et FHA 203 (k) lån. Federal Housing Administration forsikrer 203 (k) programmet, der beskytter långivere, hvis du er standard. Konventionelle lån er ikke statsforsikrede og kan bruges til flere typer reparationer. Både FHA og konventionelle rehab lån kræver licenserede entreprenører til at udføre ejendomsreparationer. Rehab lån adskiller sig fra traditionelle byggelån, fordi du kan konvertere et rehablån til permanent finansiering efter renovering.
Kreditkriterier
Hvis din kredit er mindre end stjernernes, skal du vælge et 203 (k) lån. FHA långivere kræver typisk en 640 kredit score, men kan tillade scorer så lave som 600. FHAs forsikringsgaranti giver større fleksibilitet i fastsættelse af kreditkriterier.Konventionelle långivere kræver normalt mindst 680 for Fannies HomeStyle rehab lån. Låntagere med fremragende kredit - og mindst en 740 kredit score - får de bedste renter, hvilket kan gøre et konventionelt rehab lån billigere end et FHA rehab lån. Generelt med en hvilken som helst type lån, jo højere din kredit score, jo mere kan du låne i forhold til dit hjems værdi.
Lån-til-værdi grænser
Lån-til-værdi eller LTV er et forhold, der beskriver forholdet mellem rehab lånebeløbet og hjemmets værdi efter reparationer. FHA har den højeste LTV tilladt for et rehab lån på 96,5 procent, hvilket kræver en 3,5 procent forskudsbetaling. Ved en refinansiering har du brug for 3,5 procent egenkapital for at opfylde LTV-kravet. Et Fannie HomeStyle-lån har en lidt mindre generøs LTV på 95 procent, hvilket betyder at du vil have mindst 5 procent ned eller 5 procent egenkapital på et refinansielån. Både 203 (k) og HomeStyle tillader kun begrænsede udbetalingsfinansieringer, som tillader en ændring i renten og lånebetingelserne, men ingen væsentlig kontant tilbage til låntageren.
Gæld-til-indkomstforhold
Din boligbetaling for et FHA 203 (k) lån kan ikke overstige 31 procent af din brutto månedlige indkomst. Boligbetalingen omfatter hovedstol, renter, skatter og forsikringer. Denne cap er kendt som et gældsforhold, eller DTI. Din boligbetaling plus tilbagevendende månedlige gældsbetalinger kan også ikke overstige 43 procent af din bruttoindkomst. Men disse er retningslinjer fastlagt af FHA. En FHA långiver, der bruger automatiseret forsikringssoftware til at kvalificere dig, kan acceptere et højere DTI-forhold - op til 55 procent.
HomeStyle låntagere med lavere kredit score kan have en samlet DTI op til 36 procent og op til 45 procent DTI med højere kredit score. LTV-forholdet og lånetypen - fast eller justerbar sats - påvirker også, hvilke af de to maksimale DTI'er der gælder.
Byggeproces
Arbejds specifikationer og bud fra licenserede entreprenører bestemmer størrelsen af renoveringsfinansiering du modtager med et 203 (k) eller HomeStyle-lån. En renoveringskort konto etableret ved lukning holder midlerne under projektet. Du tegner penge og betaler for reparationer, da arbejdet er gennemført og godkendt af långiveren. Långiveren sikrer, at alle arbejdsspecifikationer er opfyldt rettidigt og i henhold til bud. 203 (k) lånet kan kræve en FHA-godkendt konsulent, der besøger ejendommen, udarbejder en rapport med detaljeret omfang af det nødvendige arbejde og giver et skøn, inden du får lånet. Konsulenten inspicerer også gennemført arbejde, så du kan tegne penge og betale entreprenører efter lukning.