Indholdsfortegnelse:
Lån til værdi (LTV) er forholdet mellem et lån og værdien af ejendommen på tidspunktet for lånets udløb. De fleste realkreditlån uden pant forsikring kræver en LTV på ikke mere end 80 procent - det vil sige pantet kan ikke være for mere end 80 procent af ejendommens værdi. I et omvendt realkreditlån er LTV ikke en stand-alone funktion. Det vil sige, der er ikke angivet maksimum og forholdet påvirkes af andre faktorer; Men i de fleste tilfælde virker det ud til en række omkring 50 til 65 procent.
Hvordan virker et Reverse Mortgage Work?
Et omvendt realkreditlån er et boliglån til rådighed for seniorer i alderen 62 år og ældre, der ikke skal tilbagebetales, så længe låntager fortsætter med at leve i boliglånet. Renten opstår typisk på princippet, således at lånebalancen kan være flere gange det oprindelige lånebeløb. Dette er et nonrecourse-lån, hvilket betyder, at låntageren ikke er personligt ansvarlig for tilbagebetaling. I stedet er hjemmets oprindelige egenkapital sammen med sin påskønnelse over låneperioden den forventede kilde til tilbagebetalingsfonde. Låntager betaler for realkreditforsikring, der vil blive brugt til at tilbagebetale långiveren, hvis hjemmets egenkapital ikke er nok til fuldt ud at tilbagebetale lånet.
Lånekvalifikationer
Der er kun to grundlæggende kvalifikationer for en omvendt realkreditlåntager: alder og egenkapital. Mindst påkrævet egenkapital er dog ikke et specifikt tal gældende for alle tilfælde. Det er snarere en af flere indbyrdes forbundne faktorer, der går ud på at bestemme dit maksimale lånebeløb. Disse faktorer er hjemmeværdi, op til et maksimum loft; alder; rentesats og lånetype, som inkluderer et engangsbeløb, månedlig betaling over et bestemt tidsrum, månedlig betaling over hele dit liv, kreditkort eller en kombination af disse muligheder.
Formel
Formlen til bestemmelse af det maksimale lånebeløb, du ville modtage, er ifølge en lang undersøgelse fra Federal Reserve Board kompliceret og kan regelmæssigt ændres af Department of Housing and Urban Development. Det begynder med dit hjem værdi, op til en national grænse på $ 625.500 fra 2011. I andet trin bliver din alder og den aktuelle rentesats for den lånetype du ønsker, sammenlignet med at komme frem til værdi mellem 0 og 1, at multipliceres med dit hjems værdi eller maksimal cap, alt efter hvad der er mindre. Det resulterende tal er det maksimale lånebeløb, som du er berettiget til. Fra dette tal trækker du al eksisterende gæld på huset. Dette er det beløb, du kan modtage, med mindre lånets lukningsomkostninger.
Online Regnemaskine
Fordi formlen er så kompleks, og lånesatser ændrer sig dagligt, er der online-realkreditobjektorer, du kan bruge til at bestemme, hvor mange penge du vil være berettiget til, og hvor meget du skal kvalificere. For eksempel kan en 62-årig single-homeowner med et hjem på $ 300.000, der ønsker et fast beløb omvendt realkreditlån, være berettiget til et lån på $ 157.000 til en fast rente på 6,4 procent, som omfatter pantforsikring. Hvis boligejer har 50 procent egenkapital i hjemmet, ville det betyde, at hun også skylder 150.000 dollars på et eksisterende pant. Realkreditlånet skal betales med det omvendte realkreditlån og forlader $ 7.000 for at betale de afsluttende omkostninger. Et hus i samme alder, der ønsker det samme lån og får samme sats, ville ikke være berettiget, hvis han havde en LTV på mere end 50 procent. Som låntager alder, ville hans lånebeløb stige, og derfor ville hans LTV også. I 90 år ville den samme låntager modtage 210.000 dollars, hvilket resulterede i en LTV på ca. 67 procent.