Skattefordele ved at sælge tårn lejemål for evig fortjeneste

Mobilkommunikationsvirksomheder kan købe permanente landlifter til placering af cellulære repeaterradio tårne. Da en evig fortjeneste giver virksomhederne permanente ejendomsrettigheder, behandler Internal Revenue Service salget af evige lejemål som salg af fast ejendom. For grundejeren har denne behandling betydelige skattefordele.

Billede af en celle tower.credit: nattanan726 / iStock / Getty Images

Easements as Sale

Når du sælger en leje, der begrænser køberens ejendomsret til en bestemt periode, behandler IRS transaktionen som en lejekontrakt. De lejebetalinger, du modtager, er underlagt de højere almindelige indkomstskatter. Men når du sælger en evig lempelse, garanterer varigheden af ​​køberens rettigheder i landet skattelettelsen som et ejendomssalg snarere end en lejekontrakt. Da ejendomssalget er underlagt kapitalgevinstreglerne, kan salg af en evig fortjeneste spare dig for en betydelig indkomstskat som følge af de lavere skatteprocenter på langsigtede kapitalgevinster.

Fordeling af ejendomsgrundlag

Som det er tilfældet med salget af et kapitaltilførselsaktiv, skal du først afgøre, hvad dit skattegrundlag er i det land, hvorved easements blev solgt. Du kan dog ikke bruge skattebasis for hele din ejendom. i stedet må du allokere den del af den jordkreds, der er genstand for den evige lempelse. Antag for eksempel, at du erhverver 10 hektar jord til en grundpris på 1 million dollars. Hvis kun en af ​​disse hektar er underlagt easement, fordeler du 10 procent ($ 100.000) af dit samlede skat grundlag til den ene hektar, da det repræsenterer 10 procent af de 10 hektar.

Beregning af skattepligtig gevinst

Når du har allokeret dit skattegrundlag, skal du beregne din kapitalgevinst som den pris, du opnår for den evige lempelse minus skattegrundlaget. For eksempel, hvis mobilselskabet tilbyder dig $ 5 millioner i bytte for den evige levealder, vil du rapportere en gevinster på 4,9 millioner dollar. Forudsat at du har ejet ejendommen i mere end et år på salgstidspunktet, kan du rapportere $ 4,9 mio. Som en langsigtet kapitalgevinst på Schedule D og drage fordel af lavere skatteprocenter. Men hvis du ejede landet i et år eller derunder, skal du rapportere transaktionen som en kortsigtet kapitalgevinster, som er underlagt almindelige skatteprocenter.

1031 Exchange Udskyder

At sælge en evig lempelse giver dig mulighed for at udskyde den resulterende skattepligtige gevinst ved at indgå en lige så god handelstransaktion. Det grundlæggende krav i lige-lignende udvekslingsregler er, at du geninvesterer easements salgsprovenu i et lignende stykke ejendom. Du skal dog identificere den samme slags ejendom inden for 45 dage efter at sælge den evige levealder. Desuden skal køb af din lignende ejendom være færdig inden for 180 dage efter salg af lejligheden eller indleveringsfristen for din næste selvangivelse, alt efter hvad der er tidligere. Hvis du vælger at købe lignende ejendom, er dit grundlag i den nye ejendom identisk med det grundlag, du har i easement. Derfor genkender du ikke en skattepligtig gevinst, før du sælger den samme slags ejendom.