Indholdsfortegnelse:
Ikke for mange steder i USA regulerer lejeforhøjelser, det vil sige i de fleste steder kan en udlejer hæve lejen så meget som han ønsker. Mange byer i New Jersey er blandt dem, der er underlagt lejekontrol andre er det ikke. Regler gælder for nogle typer bygninger og ikke andre. Den slags bygning, du bor i, og hvor du bor i New Jersey, bestemmer, hvor meget din udlejer kan hæve lejen.
Historie
I USA er lejekontrol en lokal lov, der begrænser stigninger i lejen, som har sine rødder i veteranernes rettigheder. Under anden verdenskrig blev boligbyggeri udskudt for at tillade materiale- og arbejdskraftressourcer at gå ind i krigsindsatsen. Da soldater kom hjem fra krig, havde de problemer med at finde et sted at bo. Nogle udlejere benyttede sig af boligmangel ved at hæve priserne. I første omgang blev en føderal lov vedtaget for at forhindre denne praksis. Da det lignede, at det skulle udløbe, passerede nogle stater, New Jersey blandt dem, en statslov, der begrænsede huslejeforhøjelser over hele landet. Denne statslov udløb i 1950'erne. I 1970'erne, med en stigende flod af boligmangel og stigende husleje i nogle byer, passerede en række New Jersey byer og byer lokale ordninger for lejekontrol.
Leje Kontrol
Mere end 100 byer og byer i New Jersey er underlagt lejekontrol. Newarks lejekontrollov er den ældste. I Newark gælder lejekontrol for ikke-ejer-okkuperede 1- til 4-enhedsbygninger og alle større ældre bygninger. Ejere kan øge lejerne 5 procent om året for komplekser på 49 enheder eller mindre og 4 procent for enheder i komplekser på 50 enheder eller mere. I Trenton er lejebeløbene bundet til forbrugerprisindekset. Hver jurisdiktion har sit eget, unikke sæt kontroller. De kan ofte findes online, på byens hjemmeside.
Statsfritagelse
Statens lovgivning fritager alle bygninger bygget efter 1987 fra alle kommunale huslejekontrol i 30 år fra byggedato. Tanken bag dette forbud er, at hvis lejekontrol gælder for hele byggeri, ville bygherrer ikke have incitament til at opbygge nye boliger, hvilket forværrer boligudbuddet og kræver allerede eksisterende problemer. En 30-årig fritagelse giver bygherrer en lang periode, der svarer til et fælles afskrivningsperiode, til at genoprette anlægsomkostningerne gennem leje og salgspris.
Unconscionable Leje
Statsloven i New Jersey indeholder også et overordnet forbud mod "ucensurable lejeforhøjelser" - det vil sige lejeforhøjelser, der er så store, at de medfører, at lejeren bliver nødt til at forlade. Dette er vigtigt, fordi New Jersey er en af kun to stater, der har en statewide "just cause eviction" krav; det forbyder at udskyde en lejer uden en god grund, som manglende betaling af leje. En ucensurelig lejeforhøjelse har til formål effektivt at skure retskravet, fordi det effektivt resulterer i en udsættelse. Hvorvidt en lejeforhøjelse er uoverensstemmelig bestemmes af en dommer. Det er ikke tilladt.