Hvad er en kontrakt i Indiana?

Land kontrakter er en form for sælger finansiering i fast ejendom tilbud. Sælgere, eller leverandører, optræder som långiveren og holder fast på gerningen som sikkerhed, og aftalen optages med by- eller byembedsmænd. Købere eller vendees foretager hovedstol og rentebetalinger direkte til en sælger. Købere betaler også ejendomsskatter og forsikringer og er også ansvarlige for reparationer og vedligeholdelse. Indiana lov følger disse grundlæggende principper, med et par vigtige tweaks.

Begge parter bør ansætte erfarne ejendomsadvokater til beskyttelse.

SAFE-loven

Den SAFE (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act), der trådte i kraft i juni 2010, øger forbrugerbeskyttelsen ved at etablere minimumsstandarder for driften af ​​realkreditlånsophavsmænd. SAFE-loven i Indiana tolkes ofte bredt og kan omfatte en sælger, der forsøger at gennemføre et salgskontrakt. Loven fastslår, at enhver, der "tilbyder" eller "leverer" et boliglånslån eller forlænger kredit for et boligkøb, kan betragtes som låntager. Indiana lov definerer et lån originator som en person, der tager en boliglån ansøgning og forhandler et boliglån til kompensation. Lånophavsmænd skal have licens i Indiana for at kunne yde finansiering.

Undtagelser fra SAFE-loven

SAFE-loven definerer et boliglånslån som et lån, der sikrer en 1-til-4-enhed privat bolig. Boliger omfatter ejerlejligheder, co-ops, mobilhomes og trailere. Hvis du tidligere har boet i hjemmet, forsøger du at sælge som en jordkontrakt, så er du udelukket fra at overholde loven. Hvis du sælger hjemmet til en nærmest slægtning eller sælger kommercielle bygninger, er du også fritaget. En advokat, der forhandler med en långiver på vegne af en klient, er også fritaget.

Retlig afskærmning i Indiana

Indiana loven siger, at leverandører skal følge regler om geninddrivelse af ejendom i tilfælde af at en vendee bliver kriminel. Skulle vendingen være standard på pantet og ikke kan tilbagebetale lånet, kan sælgeren vælge at afskære. Hvis vendee har betydelig egenkapital og ikke har forladt ejendommen, så er lovlig lukning mandat - med andre ord skal sælgeren afskaffe gennem retssystemet. Retlig afskærmning er tidskrævende, dyr og kræver brug af en advokat.

Ikke-retlig afskærmning og fortabelse i Indiana

Indiana lov giver sælgerne mulighed for at udelukke ikke-judicielt, hvis vendee bliver kriminel, men har ikke akkumuleret betydelig egenkapital. Det betyder, at domstolene ikke er involveret, og det er hurtigere og billigere. Leverandøren indsender en misligholdelse med amtskonsulenten og vendingen. Hvis vendee ikke afhjælper standarden, så er huset lukket og solgt. Sælgeren kan tilbagekøbe ejendommen. Fortabelse svarer til afskærmning, men ejendommen er returneret til sælgeren i stedet for at gå til auktion.