Hvis jeg sælger mit hus, vil jeg blive beskattet, hvis jeg har boet i ejendommen for mindre end to år?

Flere skattelovgivninger gavner husejere. En af dem, måske den mest generøse, er en undtagelse fra beskatning af fortjenesten fra salget af din primære bopæl. Reglerne i forbindelse med denne fritagelse kræver minimumsboernormer, der fokuserer på en toårsperiode. Hvis du ikke opfylder opholdskravet, skal du betale skat på ethvert overskud, der genereres ved salget af dit hjem.

"Til salg" foran mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Home salg fritagelse regel

Du er fritaget for $ 250.000 i fortjeneste - $ 500.000 for ægtefæller - på din hovedbolig, hvor du har boet og ejet huset mindst to af de fem år før salget. Interessant nok må de to år ikke have været i træk ikke samtidig med ejerskab. Du kunne f.eks. Have lejet huset som lejer i et år, flyttet væk i to år, købte derefter huset og boede der i mindst et af de to år, du ejede hjemmet, før du solgte det. Du kan bruge denne fritagelse utallige gange, men ikke oftere end en gang hvert andet år.

Skattepligtig gevinst

Bare fordi du har solgt dit hus til mere end du købte det for betyder ikke nødvendigvis, at du har fortjeneste, kaldet skattepligtig gevinst i IRS-vilkår. Når du køber en ejendom, bliver de omkostninger, du pådrager ved salget, som lånekostnader, føjet til ejendomsprisen og bliver det, der kaldes hjemmeens "basis". Hvis du foretager kapitalforbedringer til ejendommen, som ombygning af køkkenet, afslutning af loftet og tilsætning af et badeværelse, bliver disse omkostninger tilføjet til dit grundlag og derefter kaldt dit "justerede grundlag". Når du sælger ejendommen, pådrager du flere omkostninger, såsom salgsprovisioner. Disse omkostninger, sammen med dit justerede grundlag, trækkes fra salgsprisen for at nå frem til din skattepligtige gevinst eller fortjeneste. Det er denne figur, der er genstand for beskatning. Hvis du opfylder opholdskravene til fritagelsen, er den første $ 250.000 eller $ 500.000 af overskud fritaget for beskatning. Hvis du ikke opfylder opholdskravene, er hele fortjenesten underlagt beskatning.

Hvor meget vil det koste?

Hvis du kvalificerer dig for fritagelsen, beskattes overskuddet over fritagelsesgrænsen som langsigtede kapitalgevinster. Den langsigtede kapitalgevinst er normalt 15 procent, men kan være så lav som nul for små gevinster. Dette er også den sats, der gælder for hele fortjenesten for dit ophold, hvis det ejes mere end et år, men for hvilket du ikke har opfyldt opholdskravene. Hvis du ejede dit hjem i mindre end et år, beskattes overskuddet som en kortsigtet realisationsgevinst. Skattesatsen er den samme som den sats du betaler på din faste indkomst i samme skatteår - hvilket vil være mellem nul og 35 procent.

Betal på gevinsten, men kan ikke skrive af tabet

Desværre, under IRS regler, hvis du sælger din hovedbolig med tab, kan du ikke afskrive eller trække det tab fra andre kapitalgevinster eller din indkomst. Når du sælger med tab, vil en af ​​tre omstændigheder gælde: Den første er et kort salg, hvor din långiver accepterer at acceptere mindre end hvad den skylder. I det andet scenario betaler du långiveren kontant uanset manglen mellem salgsprisen og pantet. I det tredje scenario fortjener provenuet fuldt ud långiveren, men du viser stadig et tab på salget - fordi du købte huset med en stor forskudsbetaling, nedbetalt lånet eller betalt for kapitalforbedringer, mens du ejede huset.