Indholdsfortegnelse:
Du kan sikre flere lån med samme sikkerhedsstillelse, så længe den har tilstrækkelig værdi til at dække balancen på hvert lån. Fast ejendom fagfolk og långivere henviser til det første lån, du optager på et bestemt sikkerhedsstillelse som det primære lån. Primære lån er typisk billigere at opnå end andre typer lån, fordi primære lån udsætter långivere for mindre risiko.
Lien Recording
Når du tager ud af et realkreditlån eller en anden type lån sikret af bolig eller kommerciel ejendomsret, skal din långiver registrere en lien mod dit hjem for at fastgøre gælden til ejendommen. Långivere fil liens på den lokale amt retsbygning og lien forbliver i kraft, indtil du betaler lånet ud, på hvilket tidspunkt långiveren skal indgive en tilfredshed af lien at frigive sit krav på din ejendom. Hvis du har standard på et sikret lån, kan en långiver med en optaget lien afskære på ejendommen og sælge den for at genvinde gælden.
Flere ligheder
Hvis du har flere rettigheder på samme ejendom, optager långiveren, der skrev det første lån, eller det primære lån, den første lienposition. Hvis du har standard på et af de lån, der er sikret af ejendommen og falder i afskærmning, har den første rettighedshaver det første krav på salget af dit hjem. Dette betyder, at hvis du undlader at betale en anden lien egenkapital kredit, kan kreditorens egenkapital linje udelukke, men salgsprovenuet bruges først til at betale det primære lån.Hvis der er nogen midler tilbage efter at have afbetalt det primære lån, kan den sekundære retstjener hæve disse midler.
Risiko
En primær lien indehaver står over for mindre risiko end en sekundær lien indehaver, fordi hvis du er standard på din gæld, den primære lien indehaveren har en meget bedre chance for at genvinde sine tab end de andre lien indehavere. Derfor betaler du en lavere rente på et primært lån end på et sekundært lån, fordi renten er drevet af risiko. De fleste primære lienindehavere tillader kun at finansiere op til 80 procent af din ejendomsværdi, og det beskytter långiveren mod risikoen for, at din ejendom kan miste værdi over tid.
Andre overvejelser
Primære og sekundære lån er normalt forbundet med fast ejendom udlån i stedet for køretøjer eller andre former for sikkerhedsstillelse. I teorien kan du have et primært lån og flere andre lån, der er sikret ved enhver form for ejendom, men de fleste långivere er tilbageholdende med at skrive flere lån mod afskrivende sikkerhedsstillelse. Selvom boliger kan miste værdi, har jorden stadigt steget i værdi over tid, så boliger ikke betragtes som afskrivende sikkerhedsstillelse. Biler og andre køretøjer bliver efterhånden forældede, hvilket betyder, at långivere udsættes for større risiko ved sikring af køretøjer, og få långivere skriver sekundære lån på sikkerhedsstillelser, der i sidste ende bliver værdiløse.