Sådan køber du et lukket hus eller et auktioneret ejendom

Når et boligejendom undlader at foretage rettidig realkreditbetalinger, kan realkreditlåneren - typisk en bank - afskære på ejendommen. Afskærmning er en lovlig proces, hvor boligejer mister ejendommen til hjemmet, og långiveren modtager ejendommen eller en sum penge fra at sælge ejendommen. Långivere skal offentliggøre, når de begynder afskærmning sager, som er oplysninger, du kan bruge, hvis du ønsker at købe ejendommen. Du kan købe et lukket hus før, under eller efter en auktion.

Forbereder at købe

Du skal foretage visse forberedelser, hvis du vil købe en lukket ejendom, herunder:

1. Identifikation af ledige egenskaber: Du kan tjekke en online-fortegnelsestjeneste eller MLS til boliger i førtiltrædelsesfasen af ​​afskærmning, boliger, der skal auktioneres eller boliger til salg direkte fra långiveren. En MLS har søgemuligheder, der giver dig mulighed for at angive status, placering, type og prisklasse af ejendomme i afskærmning.

2. Arrangering af finansiering: Du skal sikre kontant for at købe en lukket ejendom. Auktioner er altid kun kontanter.

3. Kontakt den relevante part: Dette kan være långiveren, ejeren eller ejerens agent. Lav ordninger for at inspicere ejendomme, der interesserer dig.

Køber Egenskaber for Foreclosure

Normalt går flere måneder mellem en afskærmning og en auktion. Under afslutningen forud for afskærmning kan du købe hjemmet ved at byde til ejeren. Hvis det beløb du tilbyder er mindre end den resterende pantsaldo, betegnes transaktionen a kort salg og skal godkendes af långiveren. Korte salgsejendomme sælges normalt "som det er", hvilket betyder at du påtager sig økonomisk ansvar for eventuelle reparationer, som ejendommen kræver. Bortset fra at få långiverens tilladelse til en kort salg, svarer et køb før køb til en almindelig købsproces.

Køb ved auktion

Når afskærmningsproceduren er afsluttet, er hjemmet sat til auktion, normalt af en lokal embedsmand som en county sheriff. Långiveren sætter normalt en reservere beløb - minimumsbeløbet det vil acceptere for ejendommen. Når du køber et lukket hus på auktion, skal du:

1. Forstå den budgivning, der anvendes i din tilstand. Nogle stater kræver, at du tager det fulde beløb i kontanter eller kasserens check, mens andre kun kræver en lille indbetaling i kontanter, der kan være refunderes. Undersøg din stats afskærmning love og observere en auktion eller to for at blive komfortabel med processen.

2. Tjek amtsregistre på ejendomme, der interesserer dig for at finde potentielle tilbud. Du kan finde ud af ejendommens anslåede værdi og eventuelle realkreditlån, pant eller tilbagebetalt skat. Du kan være ansvarlig for at betale nogle eller alle rettighederne, hvis dit bud vinder.

3. Bekræft auktionsdatoen med ejendomsforvalteren for den ønskede ejendom, da disse datoer kan ændre sig af forskellige årsager. Du skal muligvis registrere dig på auktionen for at kunne byde.

4. Indstil din budgrænse, især i stater, hvor du skal medbringe det fulde beløb i kontanter. Din forskning skal informere din grænse, og dette bør beskytte dig mod at blive fejet op i spændingen ved en budkrig, der reducerer eller eliminerer købet. RealtyTrac, et MLS-børsnoteringsagentur, anbefaler dig at fastsætte din budgrænse på 80 procent af ejendommens markedsværdi, herunder pant og nødvendig reparationsarbejde.

5. Hvis du er ny til at byde, tag dine tegn fra erfarne tilbudsgivere, men vær ikke skræmt af dem. Hold dig til din budgrænse.

6. Hvis dit bud vinder, vil auktionsføreren give dig bekræftelse af dokumenter. Bekræft proceduren for ejerskab. Nogle stater tillader øjeblikkelig besiddelse, mens andre kan kræve dage eller uger. Find ud af om du er ansvarlig for at have sheriffen udskyde de nuværende beboere.

Når auktionen fejler

Hvis topbudet på et hjem ikke opfylder långiverens reservekrav, bliver banken ejeren af ​​hjemmet, nu klassificeret som ejendomsret ejet eller REO, ejendom. Banken kan ansætte et auktionshus og sætte ejendommen op til auktion igen, og onlinebud kan accepteres. Du kan inspicere ejendommen før auktionen for at hjælpe med at fastsætte din budgrænse. Du skal registrere dig for at byde på en REO-auktion og give indbetalingsbeløbet - normalt 5 til 10 procent - straks, hvis dit bud vinder, selv om du måske lever i en stat, der kræver fuld betaling på én gang. Vær opmærksom på at ejendommen sælges "som det er", og du må muligvis udskyde ukooperative beboere. Alternativt kan banken sætte REO hjemmet til salg som en konventionel ejendom gennem en ejendomsmægler.