Hvad er Mortgage Insurance Premium?

Federal Housing Administration har ikke oprindelse lån eller køber dem som Fannie Mae og Freddie Mac. I stedet forsikrer FHA realkreditlån, hvilket betyder, at FHA tilbagebetaler bankens tab, hvis dit lån går i misligholdelse - ligesom en bilforsikringsselskab betaler dit krav i en kollision. Selvfølgelig må pengene komme fra et eller andet sted. For at finansiere sine potentielle tab spørger FHA låntagerne om at betale to typer af realkreditforsikringspræmier: MIP rullet ind i lånet ved lukning og månedlig MIP betalt sammen med den månedlige realkreditbetaling.

MIP er realkreditforsikring specifik for FHA-forsikrede lån. Kredit: doockie / iStock / Getty Images

Forsikring mod låntagerens standard

I modsætning til konventionelle realkreditlån kræver FHA-forsikrede lån en nedbetaling på kun 3,5 procent for at lukke. Dette gør FHA-lån et risikabelt forslag. Hvis boligpriserne falder endda lidt, er salget måske ikke tilstrækkeligt til at dække lånekostnaderne, hvis banken skal afskære. For at dække sine tab opsamler FHA MIP'er fra hver låntager og betaler dem i en pulje med kontanter, der hedder Mutual Mortgage Insurance Fund. FHA bruger MMI-fonden til at betale långiverens tab, hvis du har standard på dit lån. Uden disse penge ville FHA ikke kunne forsikre lån med sådanne lave nedbetalinger.

Alle betaler

MIP er obligatorisk på alle FHA-lån uanset det beløb låntageren lægger ned. Men låntagere med større nedbetalinger betaler MIP i kortere tid. Så hvis du lægger mindre end 10 procent, som de fleste FHA-låntagere gør, skal du betale MIP for hele lånets løbetid. Hvis du lægger ned 10 procent eller mere, betaler du MIP i 11 år eller indtil udløbet af låneperioden, alt efter hvad der sker først.

Upfront MIP betalt ved afslutning

Alle FHA låntagere betaler MIP, eller UFMIP på forhånd, ved lukning. Satsen er 1,75 procent af lånebeløbet uanset lånets løbetid eller størrelsen på forskuddet. Så hvis du låner $ 200.000, vil din upfront MIP være 3.500 dollars uanset om du har et 15- eller 30-årigt lån. FHA tilføjer automatisk betalingen til din lånebalance ved lukning - du behøver ikke betale kontant. UFMIP er et engangsgebyr. Når du betaler det, bliver du ikke bedt om disse penge igen.

Årlig MIP Betalt Månedlig

Årlig MIP er mere kompliceret, da satser varierer afhængigt af dit pant sigt og størrelsen på din forskudsbetaling. FHA ændrer også årlige MIP-satser med relativ frekvens, så et lån, der stammer fra 2010, vil have forskellige satser end et 2015-lån. På tidspunktet for offentliggørelsen har et 30-årigt lån med minimum 3,5 procent forskudsbetaling en årlig MIP-afgift på 0,85 procent af lånebeløbet. Låntagere med 15-årige realkreditlån har satser på mellem 0,45 og 0,95 procent. På trods af at man kaldes årlig MIP, betaler du faktisk præmien i 12 lige rater, der indgår i din månedlige pantbetaling.

Annullering af MIP på gamle lån

Hvis dit lån lukkes før 3. juni 2013, annullerer FHA automatisk MIP, når dit lån til værdi-forhold eller LTV når op på 78 procent. Din LTV er det beløb, du har tilbage til at betale på dit lån divideret med FHAs sidste kendte værdiansættelse af dit hjem - dette vil normalt være købsprisen. Så hvis du lånte $ 200.000 til at købe et hjem på $ 210.000, er din LTV 95 procent. Når du betaler ned lånet til $ 163.000, falder din LTV under 78 procent, og MIP falder væk. For nogle 30-årige lån skal du betale MIP i mindst 60 måneder før FHA annullerer betalingen. På lån lukket efter 3. juni 2013 er der ingen mulighed for at annullere MIP undtagen ved at afbetale lånebalancen helt.