Indholdsfortegnelse:
- Frihed til at forhandle Betalingsbetingelser
- Køber får øjeblikkelig besiddelse, men ikke titlen
- Hvad sker der, hvis køberen ikke kan betale
- SAFE-loven
En jordkontrakt er en slags sælgerfinansiering.Det virker lidt som et realkreditlån, men i stedet for en bank, der yder finansiering, finansierer sælgeren salget af fast ejendom i periodiske rater. Køber er normalt tilladt at flytte ind i ejendommen, så snart kontrakten er underskrevet, men han får ikke juridisk titel til ejendommen, før han fuldender betalinger. Indiana har ændret den traditionelle lov om jordkontrakt for at gøre det retfærdigere for køberen.
Frihed til at forhandle Betalingsbetingelser
En køber kan søge sælgerfinansiering, hvis han ikke er i stand til at opnå kredit eller ikke har råd til en forskudsbetaling. Snarere end at miste køberen, kan sælgeren muligvis aftale at sælge den på kontrakt. Betalingsbetingelser under en landkontrakt er typisk mere fleksible end med tredjepartsfinansiering, selvom de ikke skal være. Mange sælgere vil acceptere at afstå fra en forskudsbetaling, for eksempel i bytte for en højere købspris. Parterne har bred frihed til at forhandle vilkår under Indiana kontaktret.
Køber får øjeblikkelig besiddelse, men ikke titlen
Køberen har typisk ret til at besidde ejendommen, så snart han underskriver kontrakten, så snart han tilbyder en forskudsbetaling eller så snart han betaler den første periodiske afdrag. Derefter har sælgeren ikke mere ret til at komme ind i ejendommen end en udlejer skal indleje udlejet ejendom. Dog forbliver juridisk titel på ejendommen hos sælgeren, indtil køberen foretager den senest planlagte betaling. Sælgeren holder også fysisk besiddelse af titelgods. Dette stopper køberen fra at forsøge at sælge eller finansiere ejendomsretten, som han endnu ikke fuldt ud ejer. Når køberen foretager den sidste betaling, er sælgeren forpligtet til at hjælpe køberen med at overføre titlen.
Hvad sker der, hvis køberen ikke kan betale
Den største ulempe med jordkontrakter er, hvad der sker, hvis køberen ikke kan betale. Tidligere ville en købt, der misligholdt, miste hele sin investering, og sælgeren kunne gribe ejendommen uden at gennemgå afskærmningsprocedurer. Så selv om køberen lavede 99 betalinger og savnede kun en, kunne han tabe alt. Indiana har reformeret sine love for at afhjælpe den situation, hvor en køber misligholder efter at have fuldført mange betalinger. Hvis køberens egenkapital i ejendommen på tidspunktet for misligholdelsen er "væsentlig" som defineret i loven, skal sælgeren starte formelle afskærmningsprocedurer i retten i stedet for blot at tage ejendommen tilbage. Køber er berettiget til kompensation for akkumuleret egenkapital, før sælgeren kan genoptage ejendommen.
SAFE-loven
Den sikre og retfærdige håndhævelse af lov om realkreditlovgivning fra 2008 ("SAFE-loven") kræver, at staterne overholder lovgivningen, der kræver licens til ejendomslånsophavsmænd. Indiana SAFE-akten trådte i kraft i juni 2010. Det kræver, at parter, der udvider finansieringen af køb af fast ejendom, herunder sælgere under jordkontrakter, skal have licens. Licensprocessen er dyr og tidskrævende. Du behøver dog ikke at få en licens, hvis du sælger et hjem, du tidligere boede i, sælger ejendomme til en nærmest slægtning eller sælger kommercielle bygninger.